2001年11月10日對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很特別的日子。世界貿(mào)易組織（WTO）第四次部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議在當(dāng)日通過(guò)了接納中國(guó)加入WTO的決定，圓了中國(guó)人歷年來(lái)的夢(mèng)想。在實(shí)行改革開(kāi)放政策之前，中國(guó)是一個(gè)相當(dāng)封閉的國(guó)家。隨著改革開(kāi)放，中國(guó)根據(jù)國(guó)情及實(shí)際需要，在各方面進(jìn)行了很大的改革，而且也加深了對(duì)世界的認(rèn)識(shí)。此次加入世貿(mào)，中國(guó)還須通過(guò)擴(kuò)大開(kāi)放，要進(jìn)行更深入的改革來(lái)適應(yīng)新的貿(mào)易環(huán)境，與世界接軌。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，也必須作出適當(dāng)?shù)母母铮瑏?lái)應(yīng)付新挑戰(zhàn)。 自1987年12月1日在深訓(xùn)特區(qū)舉行首次拍賣土地使用權(quán)以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)宣告重生，自此進(jìn)入了高速發(fā)展期，在中國(guó)特色的旗幟下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亦具有不少中國(guó)特色。此等特色，有不少成為海內(nèi)外房地產(chǎn)投資者眼中的問(wèn)題及障礙，在中國(guó)加入世貿(mào)前，此等問(wèn)題及障礙往往使得投資者們，尤其是海外的，覺(jué)得無(wú)奈無(wú)助。隨著中國(guó)加入世貿(mào)，將有大量海外投資者進(jìn)入中國(guó)，而根據(jù)世貿(mào)協(xié)議，中國(guó)有責(zé)任去除有關(guān)貿(mào)易障礙，因而產(chǎn)生了所謂與外國(guó)接軌的問(wèn)題。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌更具有迫切性。
所謂與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌，并不存在中國(guó)什么都是不對(duì)，外國(guó)什么都比中國(guó)強(qiáng)，中國(guó)要向外國(guó)俯首稱臣的問(wèn)題。接軌的目的是要增進(jìn)相互了解，減少鴻溝，促進(jìn)貿(mào)易投資。要與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌、須要了解外國(guó)房地產(chǎn)體制慣例，以及消除所謂中國(guó)特色下的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題和除礙，WTO成員國(guó)有一百四十多個(gè)，要一一了解他們的房地產(chǎn)體制慣例并不實(shí)際，應(yīng)該著眼的是歐美、日本和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)的房地產(chǎn)體制慣例。在這方面，中國(guó)已有不少書(shū)刊介紹，如柴強(qiáng)著的《各國(guó)（地區(qū)）土地制度與政策》等，本文不再敘述。
在外國(guó)投資者眼中具中國(guó)特色的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題與障礙，可謂不勝枚舉，而且不少專家學(xué)者都曾提出討論過(guò)了，因此本文不再重復(fù)。本文僅針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方面提出幾點(diǎn)較突出的問(wèn)題討論一下，主要是：1、市值定義，2、對(duì)估價(jià)基礎(chǔ)理論認(rèn)識(shí)不足，3、缺乏房地產(chǎn)資訊，4、估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任問(wèn)題，5、官員于預(yù)。
一、市值定義
房地產(chǎn)評(píng)估，大都是對(duì)有關(guān)物業(yè)進(jìn)行市值評(píng)估。何謂市值，可說(shuō)是眾說(shuō)紛紜。中國(guó)目前尚未有統(tǒng)一的定義，只有一些零星的參考，在《深圳房地產(chǎn)估價(jià)管理》一書(shū)中，市值被定義為，“一宗不動(dòng)產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日可望在市場(chǎng)上出售的最合理的價(jià)格。某物業(yè)的市值并不是一個(gè)‘絕對(duì)價(jià)值’的市值，而是在一個(gè)價(jià)值范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，對(duì)某物業(yè)市值估價(jià)的結(jié)果是指在該范圍內(nèi)的最大機(jī)會(huì)價(jià)值或是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的‘中位數(shù)’”。在中國(guó)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，有一個(gè)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”定義：“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”。
在1993年2月之前，世界各國(guó)的市值定義也是各自為政，并無(wú)統(tǒng)一定義。例如在美國(guó)，就存在多款市值定義。在諸多市值定義中較為普遍被引用的是“The most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledg
其文意為：“在具競(jìng)爭(zhēng)性及公開(kāi)的市場(chǎng)中，一物業(yè)最可能獲得的貨幣價(jià)格，其基礎(chǔ)條件為公平出售，買賣雙方都行事謹(jǐn)慎和有知識(shí)，以及假設(shè)該價(jià)格沒(méi)有受到不良因素影響”。
在英國(guó)及大部份英聯(lián)邦國(guó)家，市值的定義是“The best price at which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。
其文意為：“在評(píng)估日一物業(yè)在合理和無(wú)條件下出售所能獲取的最佳現(xiàn)金價(jià)格，假設(shè)1.有一自愿賣方；2.估價(jià)之日前，基於該物業(yè)本質(zhì)及市場(chǎng)情況，有合理時(shí)間給予該物業(yè)作市場(chǎng)推廣，磋相成交價(jià)和買賣條款協(xié)議，以及完成交易；3任何預(yù)定買賣合約交換日的市場(chǎng)狀況，價(jià)格水平和其他情況，都假設(shè)與估價(jià)日的情況一樣；4.考慮特殊買家的出價(jià)”。
在澳大利亞，市值定義除了根據(jù)英國(guó)的的市值定義外，還基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辭。其基礎(chǔ)是建于重點(diǎn)在于在估價(jià)日一物業(yè)由“一自愿及不焦急的賣方售予一自愿至不焦急的買方所獲得的價(jià)格”。其他市值定義的附帶條件和英國(guó)的的市值定義大致相同。
在1993年2月，國(guó)際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（The International Assets Valuation Standards Committee）在澳洲墨爾本開(kāi)會(huì)，與會(huì)國(guó)通過(guò)了一條國(guó)際認(rèn)可的市值定義 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm‘s length transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。
其文意為：“於估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場(chǎng)推廣后由一自愿賣方售于一無(wú)關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識(shí)，行事謹(jǐn)慎及沒(méi)有被壓迫下進(jìn)行”。由文中可見(jiàn)，此定義包含了美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞的市值定義。由于其廣泛的代表性，此市值定義現(xiàn)以被世界上大部國(guó)家和地區(qū)使用。
中國(guó)加入世貿(mào)后將會(huì)有大量海外房地產(chǎn)投資者到中國(guó)來(lái)投資，而海外估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)也會(huì)通過(guò)各種途徑來(lái)華開(kāi)業(yè)和提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。中國(guó)必須在物業(yè)評(píng)估方面與這些海外房地產(chǎn)投資者和估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)有共同的物業(yè)評(píng)估基礎(chǔ)，市值定義就是其中的主要基石。有了共同的市值定義，中外雙方就有了共同的游戲規(guī)則，相互了解，糾紛也會(huì)減少了。倘若中國(guó)不采用此國(guó)際市值定義，將來(lái)必定會(huì)引至大量糾紛，因此，采取國(guó)際市值定義是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外國(guó)接軌的重要一環(huán)。為確保此定義能在全國(guó)推行，有關(guān)政府部門(mén)如國(guó)土和房管等部門(mén)應(yīng)當(dāng)相互合作，研究一下應(yīng)如何把這定義盡快向全國(guó)推廣。
二、對(duì)估價(jià)基礎(chǔ)理論認(rèn)識(shí)不足
中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)研究，在深圳首次拍賣土地使用權(quán)之前早以開(kāi)始。中國(guó)政府深深地知道，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，是搞活國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要手段。故在著手建立深訓(xùn)特區(qū)之初期，就派官員往香港學(xué)習(xí)房地產(chǎn)運(yùn)作及估價(jià)實(shí)務(wù)，揭開(kāi)了中國(guó)研究房地產(chǎn)估價(jià)的新一頁(yè)。為了配合開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，不少大專院校也開(kāi)辦了房地產(chǎn)估價(jià)課程，很多老師們也轉(zhuǎn)業(yè)為房地產(chǎn)學(xué)教師。由于房地產(chǎn)評(píng)估不是中國(guó)院校的傳統(tǒng)學(xué)科，而在改革開(kāi)放初期到海外深造的機(jī)會(huì)很少，不少老師都是靠自修來(lái)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)理論及知識(shí)。老師們都是一面參考國(guó)外資料，一面自己編教材。由于外文水平及自我觀念的問(wèn)題，對(duì)不少重要的估價(jià)理論都不甚了解，而且對(duì)一些基本用辭的翻譯也出現(xiàn)了謬誤。筆者于1998年下旬在中國(guó)作房地產(chǎn)調(diào)研時(shí)曾看到一本新近出版的估價(jià)教科書(shū)，里面居然把估價(jià)方法Contractor‘s Method翻譯成’合同法‘其實(shí)’Contractor‘s’一辭是承包商之意，與‘Contract’，（合同）一辭是兩回事。此謬誤真是誤人子弟，令入啼笑皆非。
此外，中國(guó)的學(xué)者和業(yè)界對(duì)很多房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論尚有誤解。例如在還原利率方面，至今還有不少專家學(xué)者仍囿于馬克思的地租理論，認(rèn)為還原利率應(yīng)為銀行利率或與銀行利率掛鉤。其實(shí)銀行利率與房地產(chǎn)還原利率是各自獨(dú)立的利率，正如中國(guó)人和美國(guó)人大家都是人，但卻不是同一種人。房地產(chǎn)的還原利率跟銀行利率不同之處，是銀行利率是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，存入本金不會(huì)有所增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)的還原利率則是一項(xiàng)有較高風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，除此之外，還原利率尚含有反映有關(guān)物業(yè)的租金增長(zhǎng)前景的因素。正因?yàn)槲飿I(yè)有租金增長(zhǎng)前景才使物業(yè)有增值能力，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)師就不能單單以加大風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼的銀行利率來(lái)獲得房地產(chǎn)還原利率，因?yàn)殂y行利率不含增長(zhǎng)因素，而有關(guān)還原利率必須從分析類似物業(yè)成交數(shù)據(jù)中獲得。
此外，不同國(guó)家的估價(jià)參考書(shū)對(duì)還原利率有不同的用詞，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ， Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名詞都有其適用范圍，中國(guó)的房地產(chǎn)專家學(xué)者往往被這些名詞弄得一頭霧水，若要與海外業(yè)界接軌，這些關(guān)鍵詞語(yǔ)的真義必須弄清楚。
雖然中國(guó)的房地產(chǎn)專家學(xué)者已相當(dāng)積極地去了解估價(jià)理論知識(shí)，但往往因?yàn)楦鞣N原因仍然象霧里看花，總是把握不到應(yīng)該把研究方向放在那里。例如至今尚有不少學(xué)院教授在研究“路線法”，而也有不少研究生以此為研究題材方向。其實(shí)在外國(guó)早已把這方法的研究擱置，因?yàn)榇朔椒ú粚?shí)際，使用不便，業(yè)界絕少應(yīng)用。此外也有不少學(xué)者在研究較先進(jìn)的估價(jià)方法，例如神經(jīng)元方法等。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估研究尚處于初級(jí)階段，應(yīng)該把時(shí)間資源用于打好基礎(chǔ)理論才對(duì)，但也不是不作任何研究。若要作研究，也應(yīng)先選擇比較務(wù)實(shí)的題材。
正因?yàn)閷?duì)基礎(chǔ)理論掌握不足，中國(guó)估價(jià)師的水平也相當(dāng)參差，他們的水平和能力頗受到投資者懷疑。筆者在中國(guó)作調(diào)研工作時(shí)，曾聽(tīng)說(shuō)有一些外商投資者情愿到香港去聘估價(jià)師到中國(guó)估價(jià)，也不愿聘中國(guó)的估價(jià)師。姑勿論這是否個(gè)別例子，有這樣的事情發(fā)生，明現(xiàn)地反映出問(wèn)題的嚴(yán)重性。實(shí)際上在海外的估價(jià)師大都是使用常用的估爭(zhēng)方法如比較法、收益還原法、成本法及貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法等來(lái)估價(jià)，中國(guó)的業(yè)界欲與海外業(yè)界接軌，最直握了當(dāng)?shù)氖前鸦A(chǔ)打好，便會(huì)減少出亂子的可能，而且亦會(huì)增加投資者對(duì)中國(guó)估價(jià)師的信心。
三、缺乏房地產(chǎn)資訊
房地產(chǎn)評(píng)估，最重要的是有市場(chǎng)數(shù)據(jù)。在海外發(fā)達(dá)國(guó)家，有關(guān)資訊數(shù)據(jù)可從多途徑獲得。除在政府部門(mén)如土地注冊(cè)登記處外，有關(guān)估價(jià)信息尚可從私人房地產(chǎn)資訊公司購(gòu)買，而有關(guān)的房地產(chǎn)資訊公司除提供原始數(shù)據(jù)外，尚會(huì)把數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，方便估價(jià)師使用。以澳洲悉尼市為例。就有十多家私人房地產(chǎn)資訊公司為客戶提供服務(wù)，較著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 資料十分詳盡，除了一般物業(yè)成交數(shù)據(jù)外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商廈分區(qū)來(lái)分析，資料包括每棟商廈的落成日期，宗地面積、樓層數(shù)目、每層面積、買賣歷史、歷任業(yè)主，成交金額及租戶資料等。另一方面RP Data 的住宅物業(yè)成交數(shù)據(jù)庫(kù)也相當(dāng)周全，估價(jià)師只要是該公司的客戶，便可在自己的辦公室用電腦迸行查詢，只要輸入標(biāo)的物業(yè)所在街道名稱，欲查詢的年份等，電腦便會(huì)表列有關(guān)街道周圍1公里的住宅物業(yè)成交個(gè)案給查詢?nèi)藚⒖肌?br />
