【摘要】由經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的住房需求的增長(zhǎng)導(dǎo)致近十年住房?jī)r(jià)格不斷上漲。但購(gòu)置住房不能只計(jì)算當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)承受力，而要用發(fā)展的觀點(diǎn)制定購(gòu)房決策。從人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模決定購(gòu)房，既符合當(dāng)前利益又符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
對(duì)于中國(guó)的每一個(gè)家庭，尤其是新成立家庭，住房都是最大的需求與最高消費(fèi)。一個(gè)家庭的住房問(wèn)題解決了，就度過(guò)了家庭消費(fèi)難關(guān)。目前我國(guó)的家庭在決定購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，往往是根據(jù)自己的收入情況和自己所能利用的其它資金的來(lái)源狀況決定購(gòu)買(mǎi)什么樣的住房，實(shí)際上，這是一種暫時(shí)容易做到但長(zhǎng)時(shí)間不能擺脫困境的辦法，而要用發(fā)展的觀點(diǎn)制定購(gòu)房決策應(yīng)用會(huì)計(jì)決策方略，才能從根本上解決長(zhǎng)期困擾居民生活的住房問(wèn)題。
一、近十年房?jī)r(jià)將會(huì)不斷上漲
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住房?jī)r(jià)格由需求與供給兩方面因素決定。土地是一種稀缺性資源，用于住房的土地，每年只能在政府的嚴(yán)格控制與計(jì)劃下投入市場(chǎng)，供給是極其有限的。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)供給變化不大時(shí)，住房?jī)r(jià)格由需求決定。近十年，由于潛在的住房需求與現(xiàn)實(shí)的住房需求不斷增加，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。
哈佛住宅研究中心啟動(dòng)大量的資源來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析，分析表明，人口數(shù)量是最能預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的，人口結(jié)構(gòu)變化影響房地產(chǎn)的需求。分析歷年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》有關(guān)人口出生率的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：1962年至1971年這10年我國(guó)人口出生率一直保持在一個(gè)相當(dāng)高的水平，年人口出生率都在30‰以上，是建國(guó)后人口出生的第一個(gè)高峰期，它直接導(dǎo)致了1981～1990年第二個(gè)10年人口出生高峰期，年人口出生率都在20‰以上。第一個(gè)高峰期出生的人口在上世紀(jì)80年代開(kāi)始結(jié)婚，需要住房，但當(dāng)時(shí)住房供給主要采取公有住房分配形式，很多家庭的住房需求受到抑制。上世紀(jì)90年代中期到2005年前后，這些人中結(jié)婚較晚者和先結(jié)婚但住房需要更新者成為住房需求的主體。第二個(gè)高峰期出生的人口，從2005年到2015年（出生后加上25周歲）陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚期、生育期、儲(chǔ)蓄期和消費(fèi)期，成為住房需求的主體。第二個(gè)高峰期出生的人口住房問(wèn)題解決之后，人口對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用將會(huì)越來(lái)越弱，這是人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的潛在住房需求。
伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)能力不斷增加，消費(fèi)觀念不斷提升，購(gòu)買(mǎi)住房、更新住房形成了現(xiàn)實(shí)的住房需求。隨著居民收入水平、文化水平的不斷提高，居民日趨追求家居功能的多樣化，對(duì)住房條件的要求越來(lái)越高，不但要考慮經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性，還要考慮綠色狀況、環(huán)保情況，追求舒適與安逸等，改善住房條件（人均住房面積更大，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施更先進(jìn)等）已成為居民重要的消費(fèi)取向。小面積住房的要換大面積住房；單一居住功能的住房要換成具有多種功能的住房。
此外，房地產(chǎn)信貸使被壓抑的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，在房地產(chǎn)貸款等金融政策的支持下，那些有購(gòu)買(mǎi)欲望但不具備完全支付能力的消費(fèi)者，具備了購(gòu)買(mǎi)住房的能力，擴(kuò)大了現(xiàn)實(shí)的住房需求。城市化速度的加快，使住房需求由農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，每年進(jìn)入到城鎮(zhèn)的農(nóng)民近千萬(wàn)人（“十一五”期間國(guó)家計(jì)劃轉(zhuǎn)移農(nóng)民進(jìn)城4500萬(wàn)人，平均每年進(jìn)城農(nóng)民約900萬(wàn)人）大大增加了城鎮(zhèn)住房的需求量。新農(nóng)村建設(shè)的舉措之一是使居住于條件非常差的地區(qū)的居民遷移到條件較好的村莊，這是住房需求在農(nóng)村中的集中。住房需求向城鎮(zhèn)集中與向條件好的村莊集中的結(jié)果，都增大了現(xiàn)實(shí)的住房需求。
需求在不斷增加，必然導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格不斷上漲。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，住房供給成本也在不斷上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成本的快速上升，鋼材、水泥等生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，住宅小區(qū)環(huán)境的精心設(shè)計(jì)和房屋質(zhì)量的不斷提高，綠色環(huán)保以及文化因素的增添使得住房供給成本不斷上升。這些因素通過(guò)推動(dòng)住房成本的上升而最終推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
二、人均住房面積變化趨勢(shì)
上世紀(jì)90年代以前，我國(guó)居民住房主要采取公有住房的分配形式，居民的住房需求受到極大的壓制，我國(guó)住房商品化改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，居民住房狀況得到明顯改善。居民的住房需求不斷得到滿足，同時(shí)新的需求也不斷產(chǎn)生，人均居住面積逐年增加。根據(jù)1995～2006年各年度《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，得到各年的城鎮(zhèn)居民人均住房面積以及由此畫(huà)出曲線如附圖所示。
觀察圖中所示各年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房面積年年都在增加；從畫(huà)出的曲線發(fā)現(xiàn)，人均住房面積幾乎均勻增加。在1994～2005年的12年中，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策每年都有一定的變化，而人均住房面積卻不受大的影響，這是因?yàn)闆Q定住房需求能力大小的是經(jīng)濟(jì)因素而非政策等外生變量。筆者研究發(fā)現(xiàn)，決定城鎮(zhèn)居民人均住房面積的因素主要有：
一是平均每個(gè)就業(yè)者的負(fù)擔(dān)人數(shù)，負(fù)擔(dān)的人數(shù)越多，越要求準(zhǔn)備更大的空間，住房面積與平均每個(gè)就業(yè)者的負(fù)擔(dān)人數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系；二是人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，人均GDP越高，對(duì)住房的需求越旺盛；三是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額，固定資產(chǎn)投資規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張的速度就越快，對(duì)住房的需求也就越大；四是人均可支配收入，人均可支配收入越多，居民的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力越大，對(duì)住房的需求也越大；五是人均儲(chǔ)蓄存款余額，人均儲(chǔ)蓄存款余額多，整個(gè)社會(huì)具有購(gòu)房能力。通過(guò)人與人之間的借貸等關(guān)系，會(huì)形成現(xiàn)實(shí)的社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力。住房需求與城鎮(zhèn)儲(chǔ)蓄存款余額呈正相關(guān)關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，上述各經(jīng)濟(jì)變量不斷增大，人均住房面積也隨之不斷增大。但不是隨之無(wú)限地增大下去，當(dāng)增長(zhǎng)到人口因素對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用消弱時(shí)（根據(jù)上面的分析就是十年左右），人均住房面積不再隨這些變量的增加而增大，達(dá)到了一個(gè)穩(wěn)定的理想值。筆者還發(fā)現(xiàn)，不同的城市和地區(qū)，人均住房面積最終的穩(wěn)定值是不同的，比如，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居民而言，這個(gè)穩(wěn)定值平均是44平方米，對(duì)于河北省城鎮(zhèn)居民而言，這個(gè)穩(wěn)定值平均是50平方米。
三、購(gòu)房決策選擇
人均住房面積在近十年會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷增大，現(xiàn)在所購(gòu)買(mǎi)的住房十幾年以后仍在使用壽命之內(nèi)，這就需要我們?cè)谫?gòu)房時(shí)要進(jìn)行一下會(huì)計(jì)核算：準(zhǔn)備住多少年，買(mǎi)多大面積。如果要居住十年左右，那么就應(yīng)該考慮十年以后人均住房面積的大小。現(xiàn)在過(guò)于窄小的住房，屆時(shí)作為二手房出售會(huì)大大貶值，甚至不好轉(zhuǎn)手。如果居住十年以內(nèi)，買(mǎi)面積小一點(diǎn)的住房可能既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。筆者建議，以人均40平方米為參照尺度，根據(jù)各城市與地區(qū)人均居住面積，決定購(gòu)買(mǎi)住房的大小。人均40平方米的居住面積的不同情況對(duì)于2至3人的家庭來(lái)說(shuō)是既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，不造成浪費(fèi)；如果人均居住面積再擴(kuò)大，從購(gòu)買(mǎi)到維護(hù)，既浪費(fèi)金錢(qián)又耗費(fèi)時(shí)間；如果較小，則會(huì)有一定的不便。對(duì)于只有一個(gè)人的家庭，40平方米顯得小了一些，因?yàn)椴还芗彝ト藬?shù)多少，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間都是必不可少的，應(yīng)該大一些。對(duì)于4人及4人以上的家庭，由于除臥室外，其它房間可以共用，居住面積可在3人家庭居住面積的基礎(chǔ)上，參考人均40平方米左右適當(dāng)增加。
按人均40平方米這個(gè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)面積購(gòu)買(mǎi)住房，對(duì)于一些家庭特別是新成立的家庭來(lái)說(shuō)可能面臨很大的困難，但借助于貸款等力量也是能夠?qū)崿F(xiàn)的。如果因一時(shí)經(jīng)濟(jì)緊張而減小購(gòu)買(mǎi)面積，待經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)還要繼續(xù)考慮住房問(wèn)題，而且十年之內(nèi)房?jī)r(jià)一直都在上漲，對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的速度可能同工資上漲速度相當(dāng)，所以將來(lái)買(mǎi)大一點(diǎn)的住房同現(xiàn)在買(mǎi)所承受的經(jīng)濟(jì)壓力相同，而現(xiàn)在買(mǎi)則不但改善了居住條件，而且有利于實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展。
通過(guò)會(huì)計(jì)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，按目前的通貨膨脹率，我們存入銀行的一年期的錢(qián)是在負(fù)增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)還會(huì)保持較高的通貨膨脹率，如果銀行不同步調(diào)高存款利率，存款購(gòu)房不是會(huì)計(jì)決策所支持的。事實(shí)上隨著居民儲(chǔ)蓄存款總額的不斷增加，銀行提高存款利率的動(dòng)力及空間都不大，而對(duì)始終滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的銀行貸款利率的變化而言，貸款購(gòu)房是會(huì)計(jì)決策所支持的做法。
在購(gòu)房決策中，主張以大家庭的方式購(gòu)房，這樣既節(jié)約總的資金，又能擁有較大的空間，尤其是新成立的家庭，同父母住在一起利多弊少。對(duì)于本來(lái)的大家庭，能合則不分。
以40平方米為參考購(gòu)房，并不違背政府制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目標(biāo)之一是控制總的占地面積，之二是從長(zhǎng)期發(fā)展的角度解決居民的住房問(wèn)題。以人均40平方米這個(gè)未來(lái)值做參考尺度，一是避免了更多的小家庭從大家庭中分裂出來(lái)，這就減小了總家庭的數(shù)量，從而不會(huì)增加總的占地面積；二是現(xiàn)在在建住房，10年后仍在房屋的使用壽命之內(nèi)。如果小面積住房過(guò)多，一方面，10年后許多住房不再是可用房源，不能形成有效的供給，當(dāng)然也造成極大浪費(fèi)；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加，大量購(gòu)買(mǎi)小戶型的家庭必然產(chǎn)生新的住房需求，結(jié)果可能導(dǎo)致住房供需矛盾長(zhǎng)期得不到解決，甚至有加劇的趨勢(shì)。
