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　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大，但面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大，特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大；如隨著政府土地政策的變化，土地拍賣價(jià)格變化變動(dòng)越大，房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大；隨著利率水平的變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。其次，隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提高，人們可支配收入增加，對(duì)房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn)；如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性，其適應(yīng)性能和替代性也差，一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

　　2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置，而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢，未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此，房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大，存貨的成本按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算，隨著土地成本的變化，建筑成本、房屋售價(jià)的變化，存貨成本隨之變動(dòng)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大，資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也越慢，資金流動(dòng)性也越差，同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差，房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜，資金成本控制越困難，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化的經(jīng)營模式，通過對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資，而融資的方式多種多樣，但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例，主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，通常超過70%，也就是說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中，自有資金不到30%.所以，房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。

　　在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目公司也存在委托——代理關(guān)系，項(xiàng)目公司是代理人，在空間上具有相對(duì)的獨(dú)立性，總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對(duì)稱，總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上，項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則，在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　　在對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先，應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較，評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低公司的綜合資本成本。同時(shí)，公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn)，以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理，優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后，公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)，分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

　　2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　?。?）做好投資項(xiàng)目的可行性分析。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

　　（2）制定后備措施。

　　影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，如價(jià)格的變動(dòng)、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加，市場利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，?？顚Ｓ?。

　　3.日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　?。?）加強(qiáng)對(duì)日常現(xiàn)金流量的預(yù)測。

　　控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶?duì)象是現(xiàn)金及其流動(dòng)，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對(duì)現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對(duì)現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時(shí)保持一定的流動(dòng)性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析，企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng)，營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值，原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力，扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）采用資金集中管理模式。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式，集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合，為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為；也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策，能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以提高資金的使用效率，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力，在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位，如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

　?。?）重視經(jīng)營性現(xiàn)金流。

　　企業(yè)日常經(jīng)營過程中，日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日?，F(xiàn)金流是否穩(wěn)定，保持經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中，最為基本的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流，就沒有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)；經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大，占用了大量現(xiàn)金，構(gòu)成大量經(jīng)營現(xiàn)金流流出；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大，是其最大的經(jīng)營現(xiàn)金流來源之一。因此，加強(qiáng)對(duì)存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。