從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看,大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)都需要對外大量融資,因此,對于融資渠道的把握對于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其融資活動對企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。目前,房地產(chǎn)企業(yè)主要還可以通過以下幾類融資渠道來進(jìn)行融資活動。
1.房地產(chǎn)信托投資
房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,它是通過聚集多個投資者的資金,來收購和持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段我國的信托產(chǎn)品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,另一種是債權(quán)融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報。對于資金相對緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產(chǎn)的方式向其提供后續(xù)開發(fā)資金,并且在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后實(shí)施再購回。房地產(chǎn)信托投資主要針對一些自有資金已達(dá)到較高水平的企業(yè),這類企業(yè)往往是因政策、市場等原因?qū)е缕涿媾R短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補(bǔ)資金缺口,繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
從信托資金的使用情況來看,其已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)一項(xiàng)新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)投資信托對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要,但是目前國家對于信托產(chǎn)品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度和質(zhì)量,并且也在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他的融資渠道。
2.企業(yè)上市融資
通過上市來融資是房地產(chǎn)企業(yè)一個較為有效的融資渠道。企業(yè)上市之后不僅可以有效化解金融風(fēng)險,還可以在很大程度上降低項(xiàng)目的融資成本。但是,國家處于對金融體系安全性的考慮,對房地產(chǎn)企業(yè)上市的審批十分嚴(yán)格。而從房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況來看,短期內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還不具備上市資格,因此利用上市進(jìn)行融資的方式還難以在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛應(yīng)用。
3.房地產(chǎn)基金融資
隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入了中國市場,為房地產(chǎn)企業(yè)提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產(chǎn)基金等國際地產(chǎn)基金都已進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。海外房地產(chǎn)基金的進(jìn)駐對于我國房地產(chǎn)行業(yè)是具有一定好處的?；鹜顿Y主要有兩種基本形式:一類是股權(quán)投資形式,即基金直接注入房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,待項(xiàng)目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權(quán)基金,即基金將資金借給房地產(chǎn)企業(yè)用于開發(fā),帶項(xiàng)目建成之后,如期向借方收回債權(quán)。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進(jìn)行融資都對房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的好處。一方面,房地產(chǎn)基金可以有效緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風(fēng)險。但是不可否認(rèn)的是,目前海外房產(chǎn)基金在我國發(fā)展還存在一定的障礙,要使得充分發(fā)揮作用還有待時日。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題
近年來,雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化,企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng),但是在實(shí)踐中還存在一定的問題有待改進(jìn)和完善。相關(guān)資料顯示,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監(jiān)管不利,很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張,長此以往,將對整個金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要存在以下幾個方面的問題:第一,房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險缺乏預(yù)期。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)大多對經(jīng)營風(fēng)險缺乏足夠的預(yù)期,很多企業(yè)依靠短期貸款來進(jìn)行長期投資使企業(yè)資金鏈條薄弱,極易出現(xiàn)資金短缺問題。第二,我國房地產(chǎn)資金從來源上來說過于依賴商業(yè)銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴(yán)重加大了銀行方面需要承擔(dān)的風(fēng)險。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產(chǎn)市場,而盲目房貸給房地產(chǎn)企業(yè),很多中小銀行一再降低貸款標(biāo)準(zhǔn),這嚴(yán)重加大了銀行的貸款回收風(fēng)險。
三、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策
1.完善房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)
近年來,隨著我國金融法規(guī)體系度不斷完善和住房市場不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)所處的金融制度環(huán)境已經(jīng)大為改觀。但是國家鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性,對于房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策還較為嚴(yán)格,對許多金融產(chǎn)品的引入都采取較為保守的態(tài)度,這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策還沒有完善起來。如,對于房地產(chǎn)投資基金、債券融資的法律法規(guī)就很不完善,融資過程中的很多細(xì)節(jié)問題都沒有在法律法規(guī)中予以規(guī)定,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的拓寬和創(chuàng)新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產(chǎn)融資法律制度體系,以法律的形式規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動,在為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的項(xiàng)目開發(fā)資金的同時最大限度的降低金融風(fēng)險,確保整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
2.靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資
上文我們已經(jīng)提過,融資渠道相對單一是影響我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強(qiáng)的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構(gòu)成的融資組合式我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)。但是國家處于對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的考慮,銀行貸款門檻相對較高,房地產(chǎn)企業(yè)很難順利從銀行獲得足量的資金用于項(xiàng)目開發(fā)。在這種大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業(yè)可以根據(jù)自身資金狀況和項(xiàng)目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合、自有資金和機(jī)構(gòu)投資相結(jié)合、自有資金與基金相結(jié)合等方式來進(jìn)行融資,通過運(yùn)用多種金融工具,能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢,利用好外部各類資金更好的為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù),在確保企業(yè)融資計劃順利進(jìn)行的基礎(chǔ)上最大限度的降低企業(yè)自身的融資風(fēng)險。
3.住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn),并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為擔(dān)保,通過發(fā)行證券的方式將資產(chǎn)出售給機(jī)構(gòu)投資者的融資活動。實(shí)施住房抵押貸款證券化對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價證券來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的保值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產(chǎn),提高資產(chǎn)的流動性,進(jìn)一步為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業(yè)銀行的風(fēng)險分散到多家機(jī)構(gòu)和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風(fēng)險,提高金融體系的穩(wěn)定性。從目前的情況來看,我國政府對于個人及機(jī)構(gòu)投資者介入抵押貸款二級市場還有諸多限制,但是隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟,國家必然會根據(jù)市場情況適當(dāng)放寬政策,到那時房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資將更為便捷和安全。
4.在房地產(chǎn)行業(yè)引入瑞茨模式
實(shí)踐證明,單純靠財政和銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的,房地產(chǎn)業(yè)所需的大量資金應(yīng)更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn),引入瑞茨的辦法來收購和經(jīng)營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個人出資購買房產(chǎn)來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會公眾集結(jié)起來的,通常購買的是個人無力購買的大型住宅區(qū),然后通過出租在實(shí)現(xiàn)住宅在社會上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產(chǎn)行業(yè)引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因?yàn)檎紤]到該種方式會在一定程度上影響樓市的價格,對房價產(chǎn)生進(jìn)一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說還是十分可行的。
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