評(píng)估人才緊缺
南京財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)系副教授陸新葵在接受《中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，要發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配作用，只有以評(píng)估值來(lái)征稅?！芭e例來(lái)說(shuō)，一些投資者10年前在市郊買一棟別墅，估計(jì)100萬(wàn)元都不到；但現(xiàn)在在市里買一套70平米的普通商品房，可能都不止這個(gè)價(jià)。
如果按原值來(lái)征稅，買普通住宅所繳納的房產(chǎn)稅，甚至比有些人買別墅所繳的稅還要多，這顯然不符合稅收的公平合理性。”不過(guò)，若真要對(duì)每一套房產(chǎn)都進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的話，其可操作性堪憂。記者了解到，以南京為例，目前南京市的房屋評(píng)估工作，基本上都是市場(chǎng)上的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)在做。
江蘇國(guó)衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司李經(jīng)理告訴記者，公司在評(píng)估房屋時(shí)，一般會(huì)參照該房屋所屬區(qū)域二手房的平均成交價(jià)，再參照戶型、朝向、樓層、裝修等因素進(jìn)行調(diào)整，“我們至少要選取三套類似的房子作為參考模本，一套房子需要兩到三個(gè)工作日才能完成評(píng)估?！钡?，記者在網(wǎng)上查閱相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，以去年為例，如果對(duì)上海的存量房進(jìn)行評(píng)估的話，該市1351名評(píng)估師大約需要28年才能完成。記者登錄上海市房產(chǎn)局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，上海市目前登記在案的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有54家，房產(chǎn)評(píng)估師為468名。
“南京的評(píng)估師更少，情況不會(huì)比上海好多少?！币幻u(píng)估師說(shuō)，按一套房子需要評(píng)估兩天來(lái)算，全市468名評(píng)估師每月只能評(píng)估7000套房子，一年下來(lái)也只能評(píng)估8.4萬(wàn)余套，這個(gè)數(shù)字顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于南京目前需要評(píng)估的房屋總量。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾在自己微博上表示：全國(guó)評(píng)估師緊缺27萬(wàn)，普及房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到推廣還要17年。
房產(chǎn)評(píng)估“三重門(mén)”
房產(chǎn)稅從出臺(tái)到試點(diǎn)以來(lái)就經(jīng)歷了三重門(mén)。
“首先是避免‘誤傷’中低收入家庭。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值繳納，并不能直接變現(xiàn)，需要人們另外掙錢(qián)來(lái)繳。因此，對(duì)掙錢(qián)能力弱的中低收入家庭而言，房產(chǎn)稅額外增加了一筆 不小的負(fù)擔(dān)。而對(duì)掙錢(qián)能力強(qiáng)的高收入家庭而言，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)則小得多?！卑不諊?guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司副總經(jīng)理周民告訴記者，征收房產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)時(shí)，也應(yīng)特別注重保護(hù)中低收入家庭。
周民表示，房產(chǎn)稅要解決的第二個(gè)實(shí)際問(wèn)題是“怎么收”。和個(gè)人所得稅由單位代扣代繳不同，房產(chǎn)稅是需要個(gè)人自行申報(bào)、到稅務(wù)部門(mén)繳納的，但我國(guó)居民還沒(méi)有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣，很有可能出現(xiàn)“有人評(píng)估、沒(méi)人交稅”的情況。有方案提出，對(duì)沒(méi)有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金，否則不能交易。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來(lái)是持有環(huán)節(jié)的稅賦就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅賦，從而又很可能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。因此，必須設(shè)計(jì)出一套穩(wěn)妥的征收方案，確保房產(chǎn)稅能按時(shí)足額征收，否則又會(huì)變成紙上談兵。
第三道關(guān)，是如何做好房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估?！胺慨a(chǎn)稅根據(jù)不斷變化的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，需要定期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，需要一大批專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員。但目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員的數(shù)量和專業(yè)程度還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到征收房產(chǎn)稅要求的水平，甚至對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)如何設(shè)置的意見(jiàn)還不統(tǒng)一。
到底是在財(cái)稅部門(mén)里直接建立房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是由政府組織非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，孰優(yōu)孰劣，還需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)和實(shí)際的試點(diǎn)工作，進(jìn)一步論證和完善?！敝苊癖硎?。
加強(qiáng)人才培養(yǎng)，切好市場(chǎng)“蛋糕”
“在征收房產(chǎn)稅操作過(guò)程中，一個(gè)最大的難點(diǎn)是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題?！敝麡鞘性u(píng)論員江炳宣日前在接受《中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)》記者采訪時(shí)曾表示。
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問(wèn)題。面對(duì)較為復(fù)雜的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估師們應(yīng)該怎么提升自己去勝任成為關(guān)鍵。
“中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)要加快高端人才的培養(yǎng)，為他們成長(zhǎng)成才創(chuàng)造條件、提供機(jī)會(huì)，使他們具備從事復(fù)雜業(yè)務(wù)、高端業(yè)務(wù)、國(guó)際業(yè)務(wù)的能力。落實(shí)行業(yè)后備人才培養(yǎng)機(jī)會(huì)，儲(chǔ)備一批人才，形成人才梯隊(duì)?！敝醒爰o(jì)委委員、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)賀邦靖在談到評(píng)估人才培養(yǎng)時(shí)這樣告訴《中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)》記者。
而記者采訪相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估其實(shí)很多評(píng)估師都會(huì)做，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種復(fù)雜的問(wèn)題也要求評(píng)估師的業(yè)務(wù)能力的提升，房產(chǎn)稅下的評(píng)估師是如何切好蛋糕，加強(qiáng)人才培養(yǎng)和提升業(yè)務(wù)能力也成為不言而喻的利器。
