隨著房地產泡沫的擠壓和暴利的逐步減少，房地產風險管理的重要性逐步顯現(xiàn)出來。全面風險管理內部審計就是要從整體和過程的聯(lián)系對公司的業(yè)務進行監(jiān)控，強調用全面風險管理的理念來進行內部審計。通過風險識別、分析、評估、決策，構建適合房地產業(yè)的基于風險管理的內部審計體系，以達到減少風險的目的。
一、基于全面風險管理的房地產業(yè)內部審計組織結構
全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中?；谌骘L險管理的房地產業(yè)內部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內部審計業(yè)務指導類文件，其中具體的風險節(jié)點由各個業(yè)務部門配合完成，隨后依據已經制定的審計指導文件對公司各項事務進行監(jiān)督審查和風險控制管理。
建立基于全面風險管理的房地產業(yè)內部審計組織結構能夠確保風險管理的理念通過公司內部審計執(zhí)行下去。具體的組織結構（如圖1）。
圖1 全面風險管理房地產業(yè)內部審計組織結構
二、房地產業(yè)內部審計風險控制節(jié)點
全面風險管理認為風險往往以復合形式存在，單一的風險管理具有相互聯(lián)動性，風險管理不僅僅是對過去單個業(yè)務的單個風險管理，而應從整個系統(tǒng)的角度對整個機構各個層次業(yè)務單位的所有風險進行系統(tǒng)管理。
風險控制節(jié)點是內部審計工作需要重點關注的地方，通過設置內部審計風險控制節(jié)點，將公司風險管理的目標細化到每個相關的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內部審計。這樣更加有利于內部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。
風險存在于房地產投資的整個過程中。房地產投資的全過程是指從房地產投資立項的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，房地產開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產開發(fā)過程中的風險節(jié)點。（如圖2）
圖2 房地產開發(fā)過程風險節(jié)點
上圖已經列示出房地產各個階段風險控制節(jié)點，下面對貫穿于全過程的綜合風險和各個階段的特有風險進行詳細介紹：
(一)全過程綜合風險
(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。
(2)融資風險。房地產融資風險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當從而可能導致開發(fā)商蒙受損失。房地產開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關切和頗費心機的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產按揭風險(房產價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業(yè)信譽風險、時間管理風險。
(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導致?lián)p失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經過嚴格的審批引發(fā)的風險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權利關系全面表達清楚，沒有預計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導致?lián)p失；合同表達不清晰、不細致、不嚴密、有錯誤、矛盾、二義性；合同簽訂、合同實施控制中的問題，對合同內容理解錯誤，不完善的溝通和不適宜的合同管理等導致的損失；招標文件的語言表達方式、表達能力、承包商的外語水平、專業(yè)理解能力或工作細致程度，以及做標期和評標期的長短等原因都可能導致合同風險。二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產公司應該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風險，給公司的生產經營造成損失。
(4)內部控制與管理風險。內部控制與管理風險是指房地產公司內部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經驗不足、工人素質低、勞動積極性低導致房地產項目建設過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風險。主要包括：財務付款安全性、印章管理、應收款管理、個人借款、資產管理方面的風險。
(二)各階段特有風險
(1)房地產項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導致項目虧損，因此它的風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風險。
(2)房地產勘察、設計風險?？辈祜L險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y果錯誤，從而導致建設用地的工程地質、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結果低，導致基礎設計浪費或建筑高度受限，房地產開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導致基礎需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。
設計風險是指由于各專業(yè)設計(建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等)方案的設計依據、設計參數(shù)、方案選擇不當、結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足使用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。
(3)房地產項目建設階段的風險。建設階段是進行單體與群體建筑物的建造，本階段的風險包括：招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協(xié)商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當?shù)娘L險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調和控制的難度，由此增加相應的風險。工期拖延風險：房地產開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
(4)房地產項目租售階段的風險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務是通過房屋出租或房產出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產項目的終結階段，這一階段的成敗決定房地產建設項目的成功與否，因此對這一階段的關注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產定價不合理給房地產開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產開發(fā)項目的銷售渠道分為兩種：自行銷售和代理銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，但是這樣的營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風險。而代理銷售一般是委托專門的房地產中介，由于他們具有熟悉房地產市場、銷售經驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產銷售的速度，但是代理銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，代理商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔由于代理銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產銷售時機一般有三種情況：預售、即時出售和滯后銷售。每一種銷售的方式都有各自不同的風險。
三、基于全面風險管理的房地產內部審計評價指標體系設計
使用專家調查法對已經識別出的房地產業(yè)風險進行評價，專家調查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調查和評分，使各個部門清楚的認識到產生風險的節(jié)點，便于內部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設計（如表1）：
表1 全面風險管理房地產業(yè)內部審計評價指標體系設計
風險分類
風險指標
是否合規(guī)（是/否）
評分標準
定性/定量
最終得分
基本情況
是否取得《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。
定性指標
環(huán)評報告是否取得環(huán)保部門審批意見書
定性指標
是否取得各主管部門對于專項報建（如，消防報建）的審批意見
定性指標
內部控制制度
是否建立招投標制度、合同管理制度、質量控制制度、進度控制制度、財務管理制度、資金管理制度、成本控制制度、物資采購制度
定性指標
工程業(yè)務聯(lián)系單及工程簽證
工程簽證流程，是否經過監(jiān)理、建設單位有關人員簽字（包括專業(yè)監(jiān)理工程師、總監(jiān)、建設單位項目管理員、項目經理等）
定性指標
工程簽證是否有工程業(yè)務聯(lián)系單
定性指標
工程業(yè)務單是否有各方人員簽字蓋章
定性指標
費用執(zhí)行情況
是否嚴格控制費用預算
定性指標
工程成本中是否不包含本應在費用中列支的支出
定性指標
工程價款結算是否與合同條款一致
定性指標
合同中關于工期、質量等獎懲條款是否按規(guī)定執(zhí)行
定性指標
結算付款審批手續(xù)是否完整
定性指標
工程施工類招標
建設項目業(yè)務中施工承包單項合同估算價在100萬元（含）人民幣以上的是否都進行招標、上述標準范圍以外的零星工程項目采購是否采用比價方式
定量指標
招標過程的評審和審批的權限是否符合規(guī)定、考察至評標、定標的過程是否符合規(guī)定程序、招標過程的資料是否齊備
定性指標
設備、材料、工具、器具等物資出、入庫是否符合有關規(guī)定
定性指標
是否建立供應商考核制度對合格供方進行每年一次的考核
定性指標
合同簽訂流程及履行情況
合同評審、審定的權限是否符合公司《合同管理辦法》規(guī)定
定性指標
是否存在合同未審批就簽訂的情況
定量指標
呈報審批合同與最終簽署合同內容是否一致
定性指標
合同是否都經過合規(guī)部審核
定量指標
工程進度款的核付與工程質量及進度，是否按合同約定的付款條件申請支付
定量指標
工程資料歸檔
項目資料是否移交給使用部門或成員公司檔案室歸檔
定性指標
監(jiān)理規(guī)劃是否經過監(jiān)理單位技術負責人審核批準
定性指標
監(jiān)理
監(jiān)理規(guī)劃是否經過建設單位批準
定性指標
主要分部、分項工程是否有監(jiān)理實施細則、監(jiān)理實施細則是否經過總監(jiān)理工程師審核
定性指標
每月是否按時編制監(jiān)理月報、每周是否按時組織監(jiān)理例會會議并作會議記要
定性指標
發(fā)現(xiàn)問題是否及時發(fā)出監(jiān)理通知單，監(jiān)理通知單的內容是否真實，各種簽字手續(xù)是否齊全、施工單位是否按時提交監(jiān)理通知回復單
定性指標
資金支付
資金支付是否都取得審批完成的付款申請單
定量指標
是否在付款申請審批完成后及時支付
定量指標
銷售/租賃定價政策
銷售/租賃價格定價表的審批權限是否符合規(guī)定
定性指標
是否按規(guī)定執(zhí)行最新的定價表或特殊時段的優(yōu)惠政策
定性指標
上報審批價格是否與最終銷售/租賃價格一致
定性指標
銷售/租賃資金回籠
購房款/租金是否及時到達公司帳戶情況
定量指標
根據合同規(guī)定已逾期未收到的資金是否分析原因并及時跟蹤催收
定量指標
上述全面風險管理評分指標體系設計思想是：從內部管理與控制的角度進行指標設計，主要從合規(guī)的角度防范房地產建設過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標：定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標準進行判斷，如果審計結果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，具體的計算方法是：用符合規(guī)定的影響金額除以基準金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標準即求出最終得分。
評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準（即每一項指標的滿分分值）需要各部門的專家根據項目的具體情況制定。
四、基于全面風險管理的房地產業(yè)內部審計流程
基于全面風險管理的房地產業(yè)內部審計就是將全面風險管理的思想運用到內部審計和管理的各個環(huán)節(jié)，對風險進行主動控制。全面風險管理內部審計流程首先確定項目建設的整體目標，然后確定審計風險水平和審計重點。內部審計工作圍繞風險控制目標審查主要新增風險點、重大風險監(jiān)控指標和重大風險報告和預警，在后續(xù)期間對已經整改的風險進行監(jiān)控和披露并加以反饋。在全過程中要實施全過程的風險信息監(jiān)控，設置專崗專人收集房地產建設各個階段的相關政策動態(tài)，為房地產企業(yè)提供風險信息預警。全面風險管理內部審計流程如圖3。
圖4 全面風險管理內部審計流程
參考文獻：
[1]魏?。骸段覈康禺a企業(yè)風險管理現(xiàn)狀及對策研究》，《商業(yè)會計》2009年第24期。
[2]李木偉：《中國房地產業(yè)風險因素及預警研究》，《江西財經大學碩士學位論文》2008年。
