1 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響
投資房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國(guó)原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系并沒有投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，沒有把投資性房地產(chǎn)作為1個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目來加以處理，而是把現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容分散在其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之中。投資性房地產(chǎn)的1個(gè)顯著特點(diǎn)就是其應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)應(yīng)同時(shí)符合兩個(gè)條件：①與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量，才能作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。
投資性房地產(chǎn)按初始計(jì)量成本進(jìn)行，采用成本和公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，企業(yè)可以對(duì)其采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。具體而言，采用公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)該同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。對(duì)于不能滿足上述兩個(gè)條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)采用成本模式對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。
對(duì)于采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》進(jìn)行核算；對(duì)于采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》進(jìn)行核算。對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。
企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式1經(jīng)確定，不得隨意變動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式改為成本模式。并且在公允價(jià)值模式下將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值作為所有者權(quán)益處理，小于時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，以“公允價(jià)值”作為可選模式，這是對(duì)“公允價(jià)值”的謹(jǐn)慎使用。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇，如果采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提高，另外，公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式有不同結(jié)果，公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。1直以來，“投資性房地產(chǎn)”以取得成本或建造成本入賬，每年提取折舊，故“投資性房地產(chǎn)”的賬面凈值往往低于“公允價(jià)值”，企業(yè)1旦采用“公允價(jià)值”模式后，對(duì)于當(dāng)期利潤(rùn)將會(huì)大幅增加。當(dāng)然，在地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，有關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)也會(huì)大幅下降。
2 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)——職工薪酬》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響
職工薪酬指企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)給與各種形式報(bào)酬及其他相關(guān)支出。包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼，醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，住房公積金，工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)，非貨幣性福利，因解除與職工勞動(dòng)關(guān)系給以的補(bǔ)償和其他與獲得職工提供服務(wù)相關(guān)支出。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則除保險(xiǎn)、住房公積金需要根據(jù)規(guī)定比例計(jì)提外，如職工福利費(fèi)等據(jù)實(shí)列支。取消了按工資總額1定比例提取，在由企業(yè)自行掌握的情況下，對(duì)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果就會(huì)產(chǎn)生影響。
