1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長(zhǎng)分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長(zhǎng)幅度相對(duì)有所下降，但以2009年為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)5％合理水平。在我國(guó)GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大背景環(huán)境下。加上流動(dòng)性過(guò)剩的影響和房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利吸引，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度持續(xù)上升，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤(rùn)和規(guī)避通脹。
1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過(guò)渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開(kāi)發(fā)肓目，無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國(guó)有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌等方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足。市場(chǎng)運(yùn)作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動(dòng)不規(guī)范，捂盤(pán)惜售、囤積房源等手段，抬高房?jī)r(jià)，違規(guī)收取費(fèi)用。
1.3 房?jī)r(jià)過(guò)高，群眾壓力大
房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻?zhàn)宓刃迈r詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房?jī)r(jià)讓住房問(wèn)題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房?jī)r(jià)偏高。房?jī)r(jià)過(guò)高，限制了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國(guó)基尼系數(shù)已超國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)過(guò)高造成中低收入者買(mǎi)房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過(guò)房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會(huì)貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場(chǎng)的動(dòng)蕩和社會(huì)的不穩(wěn)定因素。
2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立
2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房?jī)r(jià)。一是土地使用權(quán)退出市場(chǎng)，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開(kāi)征物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國(guó)家的，購(gòu)買(mǎi)的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買(mǎi)賣(mài)，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買(mǎi)賣(mài)；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。因?yàn)榈胤揭l(fā)展，必須解決地方財(cái)政來(lái)源，地方才能實(shí)現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國(guó)沒(méi)有充分利用。稅收調(diào)控包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國(guó)在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場(chǎng)，炒房成了獲利手段。
