土地是一種資源，也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根基和特殊資產。在成品油銷售企業(yè)，由于經營網點較多、銷售戰(zhàn)線長、土地分布比較零散，加之近年來自然災害頻發(fā)，災后重建、國家重點工程建設、地方政府市政規(guī)劃的改變和公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化的調整，導致企業(yè)土地不斷被政府回購、占用或出現(xiàn)閑置的情況，土地管理面臨著非常復雜嚴峻的形勢和挑戰(zhàn)。用傳統(tǒng)的思維和常規(guī)的管理模式來實施土地管理，不利于提高土地利用效率甚至可能造成土地資產的流失，也不適應企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和新形式的需要。而土地資產的管理涉及面寬、政策性強，必須予以高度重視。本文通過“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理思維，就如何應對和解決土地被占用和出現(xiàn)土地閑置等問題，進行了有益的探索，以供大家參考。
一、成品油銷售企業(yè)土地管理現(xiàn)狀及面臨的問題
?。ㄒ唬┩恋毓芾憩F(xiàn)狀
成品油銷售企業(yè)的經營網點，主要是油庫和加油站，而油庫和加油站一般都遠離市區(qū)，座落在不同的行政區(qū)內。由于銷售區(qū)域廣、戰(zhàn)線長、網點較分散，導致企業(yè)的土地不僅小塊、零星，而且過于分散，加之各級地方政府的土地管理政策不完全統(tǒng)一，而企業(yè)內部對土地管理重要性認識還有待提高，因而成品油銷售企業(yè)的土地管理面臨著非常嚴峻復雜的形勢和挑戰(zhàn)。
?。ǘ┩恋毓芾砻媾R的問題
近年來，由于自然災害頻發(fā)，災后重建、國家重點工程建設、地方政府市政規(guī)劃的改變和公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化的調整，使成品油銷售企業(yè)在土地管理中面臨著以下幾方面的問題。
1．由于災后重建、國家重點工程建設或地方政府市政建設需要，政府整體回購或占用企業(yè)土地資產。
2．由于災后重建、地方政府市政建設或公路擴建等原因，建設單位部份占用企業(yè)土地資產。
3．由于自然災害或公路改道，影響企業(yè)加油站關閉，導致企業(yè)土地資產閑置。
4．由于企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調整，影響企業(yè)油庫等經營網點關閉，導致企業(yè)土地資產閑置。
針對企業(yè)土地管理中頻繁出現(xiàn)的被政府回購、占用或出現(xiàn)土地閑置的情況，如何采取相應的措施，積極加以應對和解決，以提高土地利用價值，避免土地資產損失，就成為成品油銷售企業(yè)應當認真思考和探索的問題。
二、成品油銷售企業(yè)應對土地占用和閑置的主要措施和策略
隨著國家及地方經濟建設的快速發(fā)展，土地漸漸變成稀缺資源，不僅政策性強，而且升值潛力大。國家重點工程和地方政府市政建設回購、占用企業(yè)土地，大多采取貨幣化補償，不但補償價值較低，也使企業(yè)失去了現(xiàn)有經營網點，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而市政規(guī)劃改變或公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調整造成企業(yè)土地閑置，如不及時盤活，又會導致土地利用效率降低，造成土地資源浪費。對此，成品油銷售企業(yè)應以高度負責的態(tài)度，認真組織學習和研究國家土地法規(guī)及相關政策，加大與政府各職能部門的協(xié)調力度，按照“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理方法，積極應對和解決土地管理中出現(xiàn)的各種問題，才能避免土地資產流失，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。
?。ㄒ唬獙ν恋卣加煤烷e置應堅持的原則
1．堅持盤活閑置資產的原則
國家重點工程建設和地方市政規(guī)劃改變，或占用企業(yè)土地資產，或造成企業(yè)土地資產閑置。對此，企業(yè)要堅持盤活閑置資產的原則，加強與政府職能部門的協(xié)調，按照“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理方法，積極加以應對和解決，以提高土地資產的利用效率，減少土地資源的損失和浪費。
2．堅持等價有償，保值增值的原則
在土地置換或貨幣化補償過程中，要嚴格按照企業(yè)相關規(guī)定，聘請具有國家相應資質的評估公司對換出、換入的土地或實行貨幣化補償?shù)耐恋剡M行評估，實行土地等價值置換，確保土地貨幣化補償合理合規(guī)。同時，對換入土地的位置、周邊環(huán)境、市政規(guī)劃、發(fā)展前景和市場潛力等要進行實地調查，認真分析研究，確保土地保值增值。
3．堅持平等協(xié)商，互惠共贏的原則
在實施土地置換時，要積極協(xié)調政府相關職能部門，共同選擇新的土地置換點位，平等協(xié)商，針對不同的土地置換情況，制訂相應的雙方都能接受的土地置換方案，做到互惠共贏，確保土地置換工作順利開展。
?。ǘ獙ν恋卣加煤烷e置的具體措施
1．健全組織機構，落實管理責任
根據(jù)企業(yè)土地處置管理具體情況，要求企業(yè)領導要親自掛帥，財務部門要全程介入，法律部門對合同協(xié)議要嚴格把關，其他職能部門和企業(yè)基層經營部門要積極參與。針對災后重建、國家重點工程和地方政府市政建設對企業(yè)土地的回購、占用問題，要成立相應的工作小組，負責與當?shù)卣臏贤ê蛥f(xié)調，負責對換出和換入的土地或實行貨幣化補償?shù)耐恋剡M行評估，負責對換入土地的實地調查、點位選擇和置換方案的制訂、補償價格協(xié)商等工作。通過明確的分工，落實管理責任，保證土地置換或貨幣化補償工作的順利開展。
2．建立應急處理機制，及時解決土地問題
由于成品油銷售企業(yè)經營網點分散，銷售戰(zhàn)線長，土地分布比較零散，針對企業(yè)土地被政府回購、占用頻繁的情況，要建立土地管理應急處理機制，要求企業(yè)基層經營部門對土地變動、土地糾紛、土地爭議等問題要快速做出反應，及時向上級主管部門匯報。企業(yè)管理部門要及時派出人員到實地調查，分析研究，制訂相應的處置方案及時解決。做到上下聯(lián)動，相互配合，及時處理。
3．積極完善報批手續(xù)，規(guī)范土地處置管理
土地的增減政策性強，手續(xù)繁雜。針對土地置換或貨幣化補償問題，要嚴格執(zhí)行上級公司相關資產管理規(guī)定，依據(jù)國家有關土地管理法律法規(guī)，嚴格按照企業(yè)內部控制管理流程，在土地置換或貨幣化補償過程中，積極收集相關資料，完善報批手續(xù)，確保土地置換或貨幣化補償?shù)囊?guī)范運作。
?。ㄈ獙ν恋卣加煤烷e置的具體方式
針對土地被回購、占用或閑置等問題，要區(qū)別不同情況，采取不同方法加以解決。
1．對整體占用加油站土地資產的，要求政府對加油站地上資產按市場評估價進行貨幣化補償，對土地進行等價值置換，加油站實行異地遷建。
2．對部份占用加油站土地且不影響加油站正常經營的，要求政府對占用土地按市場評估價進行貨幣化補償。
3．對市政規(guī)劃改變或公路改道以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)化調整造成的企業(yè)土地閑置，也要盡量協(xié)調政府相關職能部門，規(guī)劃新的加油站點位，通過土地置換后實現(xiàn)加油站異地遷建，或改變閑置土地用途，重新規(guī)劃使用。做到積極盤活閑置土地資產，避免土地資源損失。
三、對規(guī)范土地處置管理的幾點認識
成品油銷售企業(yè)要規(guī)范土地處置管理，切實解決企業(yè)土地被政府回購、占用或出現(xiàn)閑置的問題，筆者認為有必要著力提高以下幾點認識。
1．加強政策法規(guī)學習，提高土地管理意識，是規(guī)范土地處置管理的前提。土地管理具有較強的政策性，要規(guī)范土地資產管理，就必須加強對土地政策法規(guī)的學習，即時掌握土地政策法規(guī)的變化情況，不斷提高自己的政策水平和土地管理意識，才能及時應對和正確處理土地管理中出現(xiàn)的各種問題，規(guī)范土地處置的管理。
2．健全管理機制，落實管理責任，是規(guī)范土地處置管理的保證。土地資產管理涉及企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)，必須加強組織領導，健全管理機制，針對土地管理中出現(xiàn)的不同問題，建立相應的組織機構，落實責任，上下協(xié)調，才能保證土地處置的規(guī)范管理。
3．積極應對處理，強化溝通協(xié)調，是規(guī)范土地處置管理的根本。針對國家重點工程建設和地方政府市政規(guī)劃的改變，導致企業(yè)土地資產被回購、占用或閑置的問題，企業(yè)各級部門必須高度重視，認真對待，采取相應的措施，積極應對處理。要切實加強與政府職能部門的溝通和協(xié)調，求得政府相關部門的理解和支持，才能保證土地置換或貨幣化補償?shù)捻樌麑嵤?，避免土地資產損失，提高土地的利用價值。
土地管理是一項持續(xù)復雜的工作，涉及面寬、政策性強。而土地又是一種稀缺資源，增值潛力巨大。土地資產的增減變動，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，成品油銷售企業(yè)要將“守土有責，寸土必爭”的精神落到實處，加強對土地政策法規(guī)的學習，不斷提高政策法規(guī)水平和土地管理意識，堅持“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理原則，積極應對和正確處理土地管理中出現(xiàn)的各種問題，鞏固企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，確保國有資產的保值增值。
