資產(chǎn)重估給上市公司帶來的影響
一般認為，資產(chǎn)重估升值對股價是利好。但是，倘若資產(chǎn)重估升值不能因為新會計準則的采用（主要就是指投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)），而導(dǎo)致上市公司EPS（每股收益）增加，則上升的股價意味著PE（市盈率）值的提高。
新會計準則中的投資性房地產(chǎn)指：（一）已出租的土地使用權(quán)；（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（三）已出租的建筑物。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
但上市公司中，真正擁有投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)的，其實并不多。比如房地產(chǎn)商、開發(fā)區(qū)、商場、酒店、機場等，它們的多數(shù)房地產(chǎn)不是用于投資（主要應(yīng)指出租），而是對外銷售（土地成片開發(fā)對外轉(zhuǎn)讓）或留為自用。企業(yè)可以選擇是否采用公允價值法。采用公允價值法導(dǎo)致EPS提高的原因在于：1.投資性房地產(chǎn)不計提折舊，毛利增加；2.近年來，我國房價在上漲之中，房地產(chǎn)市場價格通常會高于賬面值，評估增值部分可增加當(dāng)期收益。
根據(jù)新的會計準則：（1）單獨以“投資性房地產(chǎn)”列在資產(chǎn)負債表，不提取折舊；（2）企業(yè)應(yīng)于會計期末按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進行后續(xù)計量，對評估增值部分增加資產(chǎn)，增加收益；（3）投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)可以互相轉(zhuǎn)換，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值超過賬面價值部分，記入資本公積。
交易性金融資產(chǎn)的公允價值變動方向不太好預(yù)測，可能向上（增加EPS），也可能向下（減少EPS），因此很難理解成為利好。除券商、銀行、保險公司外，多數(shù)上市公司也很少持有此類資產(chǎn)（參股金融機構(gòu)并不是交易性金融資產(chǎn)）。新準則規(guī)定，“對于交易性金融資產(chǎn)，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，價值變動差異計入當(dāng)期損益。”所以，投資者應(yīng)該進行仔細的區(qū)分，不能籠統(tǒng)地認為所有房地產(chǎn)、開發(fā)區(qū)、商場、酒店、機場、金融類個股均會受益于新會計準則。
若資產(chǎn)重估升值不能帶來EPS的增加，其利好又體現(xiàn)在哪兒呢？1.提高上市公司的并購價值，成為股價上漲的由頭；2.對于潛在競爭對手而言，資產(chǎn)重估升值往往意味著行業(yè)進入門檻及產(chǎn)品售價的提升。
比如說，煤炭采礦權(quán)價格上漲，會導(dǎo)致煤炭生產(chǎn)成本提升，支撐煤價。再如，房租、地價上漲會導(dǎo)致擬建酒店的投資金額提高，新開業(yè)的酒店成本增加。
但它同時也會帶來利空（盡管這利空小于利好）：1.地產(chǎn)及金融資產(chǎn)重估升值之后，上市公司利潤增加，現(xiàn)金流入?yún)s沒有增加，會增加所得稅支出；2.妨礙了上市公司作為行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)進行外向型擴張（比如并購），擴張成本會增加。以煤炭股為例，大同煤業(yè)、潞安環(huán)能、天安平煤等均有采礦權(quán)方面的未盡事宜，將購買或租賃采礦權(quán)。故，采礦權(quán)價格上漲，意味著它們可能不得不增加相關(guān)支出。
為了減少稅收支出，相信會有不少上市公司不愿意采取公允價值法。除非上市公司要進行再融資，屆時就會有采取公允價值法的意愿，把報表做得更好看，以求更易融資。按照擬定中的《關(guān)于做好與新會計準則相關(guān)財務(wù)會計信息披露工作的通知》，上市公司在計算過往三年業(yè)績是否符合有關(guān)再融資財務(wù)指標規(guī)定時，按舊會計準則處理；但在計算第4年（新的一年，2007年），可按新會計準則處理。有地產(chǎn)租賃收入的公司，人們通常會想到寫字樓及公寓出租類個股、開發(fā)區(qū)類個股、商品市場類個股。
（作者為西南證券研究發(fā)展中心分析師）
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公允價值計量的
納稅問題
據(jù)報道，《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計準則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理問題》（征求意見稿）中規(guī)定，對于以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，包括交易性金融資產(chǎn)和指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)在進行所得稅處理時，在處置前因公允價值上升產(chǎn)生的收益不計入應(yīng)納稅所得，因公允價值下降產(chǎn)生的損失也不得從應(yīng)納稅所得中扣除。實際處置時，應(yīng)將處置取得的價款與該項資產(chǎn)按照稅法規(guī)定確定的成本之間的差額計入應(yīng)納稅所得額。納稅人對于以公允價值計量的金融負債、投資性房地產(chǎn)、套期保值業(yè)務(wù)中套期工具和被套期項目等，其所得稅處理比照上述原則辦理。
如果該政策最終定稿采用上述納稅方法的話，將使得房地產(chǎn)上市公司更有動力采用“公允價值”計量入賬。但也有專家指出，若采用有利于新會計準則推廣的稅收政策，一些公司治理結(jié)構(gòu)較差的上市公司利用“公允價值”操縱報表的動機會更強烈，從而為實施新會計準則后的市場監(jiān)管提出挑戰(zhàn)。
哪些公司可能采用“公允價值計量”？
目前，房地產(chǎn)板塊中擁有較多出租性物業(yè)的地產(chǎn)股包括：中國國貿(mào)（600007.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、北辰實業(yè)（601588.SH）、金融街（000402.SZ）、天房發(fā)展（600322.SH）、中華企業(yè)（600675.SH）等，2006年前三季度的租賃收入分別為5.95億元、2.23億元、2.28億元、0.31億元（據(jù)2006年上半年數(shù)據(jù)）、0.32億元、0.37億元。按照金融街的規(guī)劃，未來該公司租賃收入會有較大的增長。
開發(fā)區(qū)類個股，如陸家嘴（600663.SH）、浦東金橋（600639.SH）、張江高科（600895.SH）、外高橋（600648.SH）、津濱發(fā)展（000897.SZ）等，2006年前三季度的租賃收入分別為0.83億元（未含土地批租收入）、3.91億元、0.76億元（2006年上半年數(shù)據(jù)）、0.30億元（2006年上半年數(shù)據(jù)）、1.09億元。從2006年三季報來看，蘇州高新（600739.SH）、南京高科（600064.SH）這類收入極少或沒有。
商品市場類個股：小商品城（600415.SH）、絲綢股份（000301.SZ）、農(nóng)產(chǎn)品（000061.SZ）、輕紡城（600790.SH）。從2006年三季報來看，絲綢股份尚無房產(chǎn)租賃收入。小商品城2006年前三季度的市場經(jīng)營收入（租賃收入）高達6.95億元，輕紡城2006年前三季度的租賃收入約為1.00億元，農(nóng)產(chǎn)品今年前三季度的農(nóng)批市場業(yè)務(wù)收入（市場攤位租售收入）約3.45億元。
由表1可知，倘若采用新會計準則下的公允價值法計賬，表中8只個股當(dāng)年EPS（每股收益）增加值均相當(dāng)可觀，尤其是小商品城、農(nóng)產(chǎn)品、中國國貿(mào)、浦東金橋；若不考慮一次性的非經(jīng)常性損益（公允價值變動損益），經(jīng)常性損益EPS增加值較為可觀的是小商品城、浦東金橋、中國國貿(mào)、招商地產(chǎn)。
其中，有再融資需求（負債率比較高，擬建項目較多、擴張意愿較強烈），或有促成轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股需求，或當(dāng)前業(yè)績太差，并因此較為可能采取公允價值法的個股是：招商地產(chǎn)、小商品城、輕紡城、農(nóng)產(chǎn)品。
一個投資家眼里的新會計準則
在會計準則抽象的條文之下所隱藏的涵義豐富的財務(wù)技巧，在那些資深股票投資人眼中到底意味著什么？記者就此采訪到了一位在投資圈里頗為有名的私人證券投資家陳先生，他對此有著獨道的看法。
在成為職業(yè)私人投資家之前，陳先生曾在一家大型國有企業(yè)長期從事財務(wù)管理工作，對會計制度之于證券市場的意義有著極為深刻的理解。陳先生認為，新會計準則會給特定的上市公司（比如股權(quán)結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜的）的財務(wù)報表增加了“彈性系數(shù)”。
“總體上，新準則大大降低了市場的系統(tǒng)風(fēng)險，以及行政干預(yù)的風(fēng)險，其對證券市場的影響，深刻而長遠?！辈稍L一開始，陳先生拋出的這個觀點讓記者有些意外，記者趕忙追問“彈性系數(shù)”和“行政干預(yù)風(fēng)險”是指什么。陳先生表示，就市場最關(guān)注的“投資性房地產(chǎn)準則中，上市公司可選擇是否依據(jù)房地產(chǎn)公允價值計量入賬”這一條來看，像陸家嘴（600663.SH）這樣因土地儲備多，預(yù)期土地的公允價值將給明年公司資產(chǎn)大幅增值而受到市場追捧的公司，其實市場的這種追捧很難持續(xù)。因為“上市公司是否選擇采用公允價值入賬，其實是一個雙估選擇的過程。新會計準則賦予企業(yè)進行選擇的權(quán)利，正體現(xiàn)出新準則的制度性的改變。公允價值入賬可能導(dǎo)致的價值虛估，其實恰恰是市場的風(fēng)險與魅力。如果會計準則令所有企業(yè)呈現(xiàn)給投資者的財務(wù)報表都是千篇一律的，那么這種‘單調(diào)’的風(fēng)險更大，而且是系統(tǒng)風(fēng)險。以往這個系統(tǒng)風(fēng)險是政府替企業(yè)承擔(dān)的，新會計準則把選擇權(quán)利還給企業(yè)，其實是不再替企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險。因為如果企業(yè)操縱報表過度，那它‘早晚要還的’。”
那么有多少房地產(chǎn)上市公司有動力去采用“公允價值計量”呢？對此，陳先生認為，地產(chǎn)類上市公司，除了少數(shù)素質(zhì)特別低、管理特別差的公司以外，早就在關(guān)注新準則了?！袄碛墒遣挥谜f的，誰不希望報表彈性更大一些？這是基本功?！?br />
“不過”，談到這里，陳先生提醒到，“應(yīng)該留意更具體的準則運用情況，比如‘投資性收益的后續(xù)計量’就是一門大學(xué)問，而且需要一定的財務(wù)實力以及現(xiàn)金流量的支持。它既能提供短期業(yè)績大幅飆升的機會，也能從根上損害企業(yè)的會計報表。在沒有該項利潤稅收優(yōu)惠的前提下，把‘硬的’現(xiàn)金流量變?yōu)椤浀摹蕛r值，是非常不明智的?！?br />
對于市場上很多投資者擔(dān)心新會計準則配套的稅收政策出臺緩慢的看法，陳先生的觀點更為與眾不同?！坝袦蕜t而無稅收政策，我不認為這是配套政策落后。恰恰相反，為了防止企業(yè)利用新會計準則把‘尾巴翹到天上去’，利用稅收政策牽制企業(yè)的胡作非為，未嘗不是個好的選擇。”
作為投資者，陳先生又是怎么看2007年房地產(chǎn)板塊走勢的呢？他表示，該板塊的三大利好因素在2007年并未消退，一是因為金融創(chuàng)新，還會有更多的資金注入市場；二是因為股改后基本面變得比以前更健康；三是房地產(chǎn)板塊已經(jīng)被炒熱、激活了。
看來，在陳先生眼里，新會計準則因素給房地產(chǎn)股票帶來的股價上揚只是市場短期的非理性追捧。新準則的長期影響需要投資者更深入地了解和持續(xù)地關(guān)注。在采訪結(jié)束后陳先生發(fā)給記者的一封郵件中，陳先生補充了一句意味深長的話：“我決不吝惜以最大的熱情，建議業(yè)界對新會計準則繼續(xù)進行深入研究，深入挖掘其中的潛在價值，提高公司治理水平，畢竟，只有企業(yè)，是投資市場的‘基石’?！?br />
上市公司謹慎看待“公允價值”
2007年1月1日起正式實施的新會計準則中，準則第3號“投資性房地產(chǎn)”引入了公允價值計量入賬的方式。公允價值模式對房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)價值影響最大。而據(jù)記者了解，自2006年中新會計準則出臺以來，各家房地產(chǎn)上市公司的會計部門都投入了巨大的精力對新會計準則的實施進行調(diào)研。那么，新準則實施后到底將給上市公司帶來什么樣的變化？記者就此專訪了北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司（天鴻寶業(yè)，600376.SH）會計部門主管李民先生。
中國房地產(chǎn)報：新會計準則中的投資性房地產(chǎn)準則，提出可依據(jù)房地產(chǎn)公允價值計量入賬，同時并沒有要求上市公司必須采用公允價值計量。你認為采用公允價值的上市公司股價會受到什么樣的影響？若采用公允價值調(diào)整后，價值重估給上市公司帶來股價變化，會產(chǎn)生什么風(fēng)險？
李民：一般情況下，擁有大量持有型物業(yè)的公司（如中國國貿(mào)、金融街、陸家嘴），對投資型房地產(chǎn)采用公允價值計量，會大幅提高賬面凈資產(chǎn)金額，相應(yīng)能更真實反映企業(yè)實際價值，進而會在股價上有所反映。從目前情況來看，以上公司股價也已經(jīng)大幅上漲，但是否已漲到位，還無法確定；采用公允價值調(diào)整后，公允價值的確定是否合理對股價影響很大，但關(guān)于公允價值如何確認目前還沒有具體的、權(quán)威的規(guī)定，因此這方面會有一定的風(fēng)險。
中國房地產(chǎn)報：據(jù)你了解，哪些地產(chǎn)類上市公司更有動力采用公允價值計量？采用公允價值計量會給這類地產(chǎn)上市公司帶來什么好處？哪些地產(chǎn)類上市公司不太愿意采用？
李民：對于此類問題不能一概而論，以開發(fā)銷售住宅為主的公司不會愿意采用公允價值（如天鴻寶業(yè)），因為對公司價值影響不大，而且會給財務(wù)工作帶來較大影響；只有擁有大量持有型物業(yè)的公司有動機采用公允價值，但這也要具體問題具體分析，如是否有股權(quán)激勵政策，是否有平滑利潤的需求等等。
中國房地產(chǎn)報：公允價值的確定在很大程度上決定著新會計準則實施的成效，但目前業(yè)界還是存在分歧。比如，位于上海浦東的張江高科技園區(qū)，由于整個園區(qū)都是該公司的物業(yè)。這種在缺少合適參照物的前提下，取得公允的市場價值將是難點，如何解決其中的技術(shù)難題？有無國外的經(jīng)驗可參考？
李民：我對這方面的情況不甚了解，但我想隨著準則的實施，什么事情都有一個過程，而且市場總是最有效的，能夠認識公司的真正價值，即便是上市公司使用的價值不公允，市場也是會做出自己的判斷的。
中國房地產(chǎn)報：12月14日，國內(nèi)A股市場以2249點突破了16年來以來的紀錄，其中地產(chǎn)股的表現(xiàn)也很搶眼。新會計準則施行是否會引發(fā)投資者對地產(chǎn)的投資熱情，從而引發(fā)市場炒作行為？
李民：這方面有一定的影響，如陸家嘴、中國國貿(mào)、金融街就是典型的例子。
中國房地產(chǎn)報：目前國內(nèi)地產(chǎn)公司的財務(wù)水平來看，即將施行的新會計準則將對房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作提出哪些挑戰(zhàn)？
李民：首先，要求財務(wù)人員具備戰(zhàn)略眼光，要能夠從公司發(fā)展的長遠角度考慮問題，靈活運用會計政策， 因為公司在不同的發(fā)展階段的目標是不同的，而相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略也是不同的，這就需要公司的財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)做好戰(zhàn)略規(guī)劃，配合公司戰(zhàn)略的實施；其次，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，需要財務(wù)人員不僅要具備豐富的財會專業(yè)知識，還要對房地產(chǎn)市場環(huán)境有全面深入的了解，要與公司相關(guān)部門進行良好的溝通，這樣，才能取得完成本質(zhì)工作所需要的各種數(shù)據(jù)，因為財務(wù)工作雖然反映的只是結(jié)果，但僅靠財務(wù)部門是根本無法得出的。
