內(nèi)容摘要：隨著我國物業(yè)管理實踐的深入，物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理中遇到諸多亟待規(guī)范和解決的問題。本文首先分析了物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)及因素，接著指出了我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，最后提出了提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理水平的措施
關(guān)鍵字：物業(yè)財務(wù)管理；目標(biāo)及因素；現(xiàn)狀；措施
物業(yè)管理，對于我們來說已經(jīng)不是陌生的，在我國已有20年左右的發(fā)展歷史。隨著物業(yè)管理實踐的深入，社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制的引入，實踐中遇到諸多亟待規(guī)范和解決的問題。
一、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)及因素
1. 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)分析
物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)必須密切聯(lián)系物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，主要體現(xiàn)在如下三個方面：一是為業(yè)主及用戶提供有效和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)；二是對業(yè)主的財產(chǎn)進(jìn)行妥善的處理與維護(hù)，維持其價值，延長其使用壽命；三是積極開展各種物業(yè)經(jīng)營與有償服務(wù)活動，創(chuàng)造盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)必須同公司服務(wù)經(jīng)營目標(biāo)保持一致并由企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營目標(biāo)所決定。
2. 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理因素
物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中，經(jīng)濟(jì)收益主要有兩方面：一是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，在為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大服務(wù)范圍，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，收取有償物業(yè)管理費、服務(wù)費。二是開展多種經(jīng)營的其他創(chuàng)利。由于物業(yè)管理以服務(wù)為主，單靠收取的物業(yè)管理費難以維持，一定要拓寬多種服務(wù)經(jīng)營途徑，如家政有償服務(wù)、便民維修、物業(yè)交易中介、租賃、車輛保管、室內(nèi)清潔等。管理費用的開支問題，是物業(yè)企業(yè)面臨的最大問題之一，也是保證物業(yè)企業(yè)正常運作的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取物業(yè)管理為主，多種經(jīng)營為輔的方針，堅持取之于民，用之于民的原則，籌集資金，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境。費用開支要遵守物業(yè)管理開支的原則，專款專用，定期向業(yè)主公布費用使用情況及賬目，接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
目前我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理普遍存在諸多不足，主要表現(xiàn)在：
1. 企業(yè)財務(wù)會計制度不規(guī)范，財務(wù)管理基礎(chǔ)普遍薄弱，財務(wù)控制比較松散
（1）財產(chǎn)物資管理無序，浪費、遺失嚴(yán)重。不少物業(yè)管理企業(yè)的管理者偏重對現(xiàn)金的管理，因此現(xiàn)金收支嚴(yán)格，保管妥善，出了差錯能及時查對，而對原材料、半成品、固定資產(chǎn)等的管理卻不嚴(yán)，出了問題常要在事后好久才發(fā)現(xiàn)，追查不及時，甚至不了了之，因而資產(chǎn)損失浪費較為嚴(yán)重。
（2）現(xiàn)金調(diào)度不合理，造成資金閑置或不足。一些物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為現(xiàn)金（包括銀行存款）越多越好，預(yù)留現(xiàn)金占資產(chǎn)比率過高，造成資金閑置而未參加生產(chǎn)周轉(zhuǎn)；而有些企業(yè)恰恰相反，缺少使用資金計劃，過量購置不動產(chǎn)，無法應(yīng)付經(jīng)營急需的資金，經(jīng)常陷入財務(wù)困境。還有部分企業(yè)月末存貨占用資金往往過高，造成資金呆滯，周轉(zhuǎn)失靈。
（3）應(yīng)收賬款回收不力，造成資金周轉(zhuǎn)困難。很多物業(yè)管理企業(yè)既沒有嚴(yán)格的賒銷政策，又缺乏有力的催收措施，應(yīng)收款項回收期過長而不能及時兌現(xiàn)。因此，應(yīng)收賬款周期拉長，時常造成資金損失和資金周轉(zhuǎn)困難。
2. 物業(yè)管理企業(yè)融資難，擔(dān)保難，資產(chǎn)嚴(yán)重不足
盡管物業(yè)管理企業(yè)融資渠道已多元化，但融資難，擔(dān)保難，資產(chǎn)嚴(yán)重不足，融資渠道不暢，政策扶持不夠，仍是制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展最突出的問題。這主要是由于國家對物業(yè)管理企業(yè)的重視程度仍不夠，各項優(yōu)惠政策未充分向物業(yè)管理企業(yè)傾斜，也沒有設(shè)立專門對物業(yè)管理企業(yè)管理和扶持的機(jī)構(gòu)，使物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中長期處于不利地位大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都是非國有企業(yè)，負(fù)債多，融資成本高而風(fēng)險大，造成其信用等級低，資信相對較差。多數(shù)商業(yè)銀行對其貸款支持不夠，乃至刻意提高物業(yè)管理企業(yè)貸款的交易成本。
3. 缺乏適用于物業(yè)管理企業(yè)的投資管理體制，投資效益往往不高。
由于許多物業(yè)管理企業(yè)自身規(guī)模小，企業(yè)管理者企求擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。但一方面有效信息掌握不全面，投資項目缺乏科學(xué)的可行性論證，投資項目效益欠佳；另一方面其貸款投資比大企業(yè)面臨的風(fēng)險大得多，所以它們就總想盡快地收回投資，一味追求短期利益。這種投資的盲目性，嚴(yán)重影響了企業(yè)自身持續(xù)健康的發(fā)展。
三、提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理水平的措施
1. 制定一套行之有效有章可循的會計制度。
鑒于物業(yè)公司委托經(jīng)營業(yè)務(wù)較多的特點，物業(yè)管理在營業(yè)成本會計科目下，分清共性服務(wù)與個性服務(wù)的營業(yè)成本。物業(yè)公司另一不同于其它企業(yè)的特點是接受業(yè)主大量的固定資產(chǎn)的管理，風(fēng)險與責(zé)任較大。因此，物業(yè)公司財務(wù)管理中的會計核算必須強(qiáng)化資產(chǎn)核算的真實性、及時性和準(zhǔn)確性。為了維護(hù)資產(chǎn)的完好與及時補(bǔ)償意外損失，物業(yè)公司要核算財產(chǎn)保險的會計事項，處理好遞延資產(chǎn)，預(yù)提及待攤費用的會計核算工作。物業(yè)公司的主要服務(wù)對象是房屋的公有產(chǎn)權(quán)單位與私有產(chǎn)權(quán)人，公司的財務(wù)管理必須分戶核算各業(yè)主住戶的應(yīng)收款項帳目，包括分戶收取住房修繕基金的明細(xì)核算。
2. 建立健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為。
物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一套適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)臺本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的管理辦法。
3. 提高會計人員素質(zhì)，規(guī)范和健全企業(yè)會計核算工作。
會計核算工作規(guī)范化，是企業(yè)財務(wù)管理活動的重要工作，是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析!財務(wù)決策的基礎(chǔ)。而規(guī)范化工作是需要人去做的，因此，人力資源的開發(fā)至關(guān)重要，會計人員的素質(zhì)亟待提高。只有采取得力措施，提高會計人員的素質(zhì)，才能做好企業(yè)的會計基礎(chǔ)工作，才能規(guī)范和健全會計核算工作，定期或不定期地對會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，使有關(guān)人員了解和吃透國家有關(guān)財政政策和法規(guī)，更好地執(zhí)行國家有關(guān)的會計制度；健全會計機(jī)構(gòu)，按業(yè)務(wù)的需要配置會計人員，會計人員上崗必須符合國家規(guī)定的要求；按新制度規(guī)定正確設(shè)置和使用會計科目，填制和審核會計憑證、登記帳簿、編制財務(wù)報告，及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息；依照財經(jīng)法規(guī)和財務(wù)制度進(jìn)行會計核算，實行會計監(jiān)督。
4. 多種途徑創(chuàng)收，向規(guī)?；l(fā)展
物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的企業(yè)，僅靠管理服務(wù)收入顯然是不夠的，必須廣開門路，創(chuàng)造盡可能多的利潤。物業(yè)管理公司可與有關(guān)部門合作，開辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又可開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司通過開辦建材代銷!商品貿(mào)易之類的經(jīng)濟(jì)實體，通過商業(yè)貿(mào)易活動創(chuàng)造收益；物業(yè)管理公司可興辦市政維修公司，房屋維修公司、室內(nèi)裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務(wù)公司，通過承建建筑工程服務(wù)項目為公司創(chuàng)收；依附于房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理公司，在承接物業(yè)管理項目時，還可以獲得一筆按物業(yè)價值計算的該物業(yè)的維修基金。
5. 加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運作管理。
物業(yè)管理資金的來源，除資本金外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)的統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金的有計劃及合理地使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是物業(yè)管理企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。同時，加強(qiáng)項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)理工作。
綜上所述，在微觀管理上，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)自身特點和經(jīng)營管理要求，切實加強(qiáng)財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，建立和健全內(nèi)部各項財務(wù)管理辦法，從資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益及經(jīng)營損益等方面搞好財務(wù)管理和核算。在宏觀管理上，要積極創(chuàng)造條件統(tǒng)一物業(yè)管理行業(yè)的財務(wù)制度、會計制度，實現(xiàn)與國際財務(wù)、會計接軌，以適應(yīng)物業(yè)管理向系統(tǒng)化、專業(yè)化、社會化發(fā)展的需要。
