【摘要】本文將世界上較有代表性的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行比較,以期拋磚引玉。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的轉(zhuǎn)變,對房地產(chǎn)或物業(yè)項目進(jìn)行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù);有的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù);有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了房地產(chǎn)的增值而盈利;有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)從實體上看是房屋建筑物,但簡單地套用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則顯然是不合理的。
一、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的基本情況
1986年,原國際會計準(zhǔn)則委員會(IASC)批準(zhǔn)了國際會計準(zhǔn)則第25號“投資會計”(IAS25),允許將投資性房地產(chǎn)按長期投資核算或根據(jù)IAS16“不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備”按不動產(chǎn)核算。2001年1月1日,IAS25被廢止,IAS40“投資性房地產(chǎn)”正式開始實施。2001年IASC改組,新成立的國際會計準(zhǔn)則理事會(IASB)修訂了IAS40,并于2005年1月1日生效。
除IASB以外,目前對投資性房地產(chǎn)制定會計準(zhǔn)則的有英國、澳大利亞和中國香港地區(qū)。英國原會計準(zhǔn)則委員會(ASC)于1981年11月發(fā)布了第19號標(biāo)準(zhǔn)會計實務(wù)公告(SSAP19)“投資性房地產(chǎn)的會計處理”,首次對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理和報告作了規(guī)范。SSAP19于1994年7月進(jìn)行修訂和補(bǔ)充,完善了價值重估方面的內(nèi)容。澳大利亞會計準(zhǔn)則委員會于2004年6月發(fā)布了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產(chǎn)”。我國香港地區(qū)于1987年10月發(fā)布了SSAP13“投資物業(yè)會計”。經(jīng)多次修訂,于2004年12月發(fā)布了與IAS40趨同的香港會計準(zhǔn)則第40號(HKAS40)“投資性房地產(chǎn)”。我國財政部于2005年7月19日發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第××號——投資性房地產(chǎn)》(征求意見稿),并于2006年2月正式發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》。
二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際比較
可以看出,AASB140和HKAS40與IAS40趨同,因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。
(一)定義與內(nèi)容的比較
IAS40中投資性房地產(chǎn)(Investment Property)是指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)(土地或建筑物,或建筑物的一部分,或兩者兼有),但不包括:1.用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng),或用于管理目的的房地產(chǎn);2.在正常經(jīng)營過程中銷售的房
地產(chǎn)。
英國SSAP19中的投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益,但這些土地和建筑物必須是:1.已完成的在建工程和開發(fā)項目;2.是為投資目的而持有,并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。它不包括:①企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn);②出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。
二者相比存在三點差異:
1.經(jīng)營租賃方式下承租人在持有的房地產(chǎn)上的權(quán)益
英國企業(yè)通常需要支付大筆預(yù)付款才能取得房地產(chǎn)上的長期權(quán)益,這種長期權(quán)益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場價值計價的投資性房地產(chǎn)處理,支付的租金在租賃期內(nèi)費用化。國際會計準(zhǔn)則委員會(IASC)在2001年改組為國際會計準(zhǔn)則理事會(IASB),并將IAS40作為《改進(jìn)國際會計準(zhǔn)則》項目的一部分進(jìn)行修訂,主要對經(jīng)營租賃方式下承租人持有的房地產(chǎn)權(quán)益做了新的規(guī)范。原來的IAS40規(guī)定承租人不將經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。而按照修訂后準(zhǔn)則的第33——35段的規(guī)定,則當(dāng)且僅當(dāng)承租人在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益符合投資性房地產(chǎn)的定義,且承租人按照公允價值模式確認(rèn)資產(chǎn)時,承租人在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益才可以視為投資性房地產(chǎn)并進(jìn)行相應(yīng)地處理。
2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產(chǎn)
英國SSAP19規(guī)定,在編制企業(yè)的個別財務(wù)報表以及集團(tuán)財務(wù)報表時,都不能將這部分房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理。而IAS40規(guī)定在合并財務(wù)報表中,該房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件;但從出租房地產(chǎn)的單個企業(yè)看,如果該房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)的條件,則在其個別財務(wù)報表中將它作為投資性房地產(chǎn)。
3.一部分用于賺取租金或資本增值,另一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng),或用于管理目的的房地產(chǎn)
IAS40規(guī)定,如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租,則企業(yè)分別核算這些部分。否則,只有在其不重要的部分用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng),或用于管理目的的情況下,才能將該房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。但準(zhǔn)則對重要性的判斷未提供具體標(biāo)準(zhǔn)。英國SSAP19未對此問題做出回答。
(二)確認(rèn)和計量的比較
1.在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上,英國SSAP19要求在資產(chǎn)負(fù)債表以公開市場價值(Open Market Value)反映投資性房地產(chǎn)的價值,也就是說每個資產(chǎn)負(fù)債表日均需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價值重估;IAS40則允許企業(yè)在公允價值模式與成本模式之間做出選擇。
2.英國SSAP19認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值(Current Value)及其變動非常重要,結(jié)算折舊則退居其后,投資性房地產(chǎn)只要其租賃的未到期時間不低于20年,就可以不提折舊;IAS40沒有相關(guān)規(guī)定。
3.在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估價時,英國SSAP19規(guī)定采用公開的市場價值,而IAS40規(guī)定采用公允價值(Fair Value)。IASB對公允價值的定義是在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。公允價值通常可以是某項資產(chǎn)在公開活躍市場上的掛牌價(即公開市場價值)、最近成交價、該資產(chǎn)預(yù)期未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等。而公開市場價值是指某項房地產(chǎn)的權(quán)益在估價當(dāng)日按假定情況出售可以合理取得的最高售價:(1)有自愿的賣方;(2)有一段合理的時間(視房地產(chǎn)的性質(zhì)和市道而定)進(jìn)行商議成交;(3)房地產(chǎn)的價值在上述期間將保持穩(wěn)定;(4)房地產(chǎn)完全由公開市場取舍;(5)不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價。顯然,公允價值比公開市場價值具有更廣泛的參考意義。
4.在對投資性房地產(chǎn)重估價變動或公允價值變動的處理上,IAS40規(guī)定采用公允價值模式的房地產(chǎn)的公允價值變動產(chǎn)生的利得和損失確認(rèn)在收益表中。英國SSAP19要求上述變動不計入損益表,而作為重估價儲備金的變動處理,確認(rèn)在“全面已確認(rèn)利得和損失表”(Statement of Total Recognized Gains and Losses,STRGL)中。除非在個別項目的投資性房地產(chǎn)上發(fā)生了永久性的虧絀(Deficits)或其轉(zhuǎn)回,在這種情況下,才應(yīng)將這種損失列入損益表中。
(三)披露要求的比較
IAS40要求披露主體采用公允價值模式還是成本模式以及每種模式下應(yīng)披露的一系列內(nèi)容。
SSAP19要求在財務(wù)報表中將投資性房地產(chǎn)的賬面價值與重估價儲備金的金額分別顯著列示。對投資性房地產(chǎn)重估價的評估人員姓名或資格情況以及所采用的評估方法應(yīng)加以披露。如果評估人員是擁有投資性房地產(chǎn)的公司或集團(tuán)的員工或高級職員,應(yīng)披露這一事實。當(dāng)根據(jù)SSAP19不計提折舊時,企業(yè)應(yīng)披露背離公司法的詳細(xì)情況、原因和影響(公司法要求對固定資產(chǎn)計提折舊)。
三、啟示與借鑒
(一)比較與分析中的啟示
1.國際會計準(zhǔn)則理事會在對投資性房地產(chǎn)的計量上,推薦采用公允價值模式。這是其在將公允價值普遍應(yīng)用于對金融資產(chǎn)的計量后,首次將公允價值用于非金融資產(chǎn)。在2001年2月正式發(fā)布的IAS41“農(nóng)業(yè)”中,又進(jìn)一步將公允價值用于對生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品的計量上。由此看來,在21世紀(jì)公允價值將與歷史成本互相補(bǔ)充,共同成為會計主要的計量屬性,會計信息更注重決策的相關(guān)性。因此,我們應(yīng)重視對公允價值的研究,尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)還不夠成熟的情況下,應(yīng)如何確定公允價值,需要何種前提假設(shè),是否需要獨立評估等。同時,我國應(yīng)加速完善資本市場和產(chǎn)品市場,健全監(jiān)管法律制度,培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人員,為運用公允價值模式創(chuàng)造條件。
2.對于投資性房地產(chǎn)公開市場價值或公允價值的變動的處理方式,是投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則急需解決的敏感問題,因為它直接關(guān)系到企業(yè)對當(dāng)期經(jīng)營業(yè)績的列報。以往,在會計實務(wù)上曾出現(xiàn)過將重估價盈余計入當(dāng)期損益并隨之進(jìn)行分配的情況,后來有學(xué)者指出,上述處理方法模糊了企業(yè)業(yè)績,違背了資本保全原則,尤其在通貨膨脹情況下表現(xiàn)更為突出。因此,會計實務(wù)逐漸將重估價利得或損失計入不具備分配性質(zhì)的重估價儲備金中,英國和我國香港地區(qū)就是如此。但I(xiàn)AS40在最近的修訂中再一次主張將公允價值的變動計入當(dāng)期凈損益。采用公允價值模式的關(guān)鍵問題是因為投資性房地產(chǎn)確定的重估價必須公允,相應(yīng)業(yè)績必須透明,否則又會給一些企業(yè)創(chuàng)造利潤操縱的空間。
(二)對我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的思考
財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》由總則、確認(rèn)與初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置、披露以及附則等主要內(nèi)容組成。其中許多內(nèi)容與IAS40基本相同,但也存在幾點差異:
1.后續(xù)計量原則
我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量;如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得,應(yīng)采用公允價值模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。由此可見,我國更加傾向于成本模式,只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。相比之下,IAS40并未對公允價值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序,但I(xiàn)ASB認(rèn)為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?可見其更偏向于公允價值模式。在此,公允價值運用的問題又一次體現(xiàn)出來。以往,為避免公允價值成為企業(yè)利潤操縱的手段,準(zhǔn)則制定部門一直出于謹(jǐn)慎,抵制公允價值的使用。而在財政部最新修訂和頒布的38項具體準(zhǔn)則中,公允價值的使用范圍有所擴(kuò)大,這是順應(yīng)國際會計慣例的發(fā)展趨勢的。因此筆者認(rèn)為,我國的房地產(chǎn)市場正在快速發(fā)展,市場交易活躍,售房信息和市場價格透明度日益提高,相對于其他資產(chǎn),投資性房地產(chǎn)的公允價值還是比較容易取得的。為了增加報表項目的可比性,提供更符合投資性房地產(chǎn)特性的相關(guān)信息,與國際慣例接軌,我國應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的完善,逐漸鼓勵應(yīng)用公允價值模式。
2.公允價值的取得
IAS40鼓勵但不要求主體根據(jù)獨立評估師的評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。我國沒有近似的規(guī)定,應(yīng)該說,在保證評估師獨立性的前提下,這也是獲取公允價值的一條可行的途徑。
摘自：《會計之友》2006年23期 作者：孫鴻雁
