房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資模式 融資現(xiàn)狀
自2010年4月中旬以來(lái)，國(guó)家持續(xù)出臺(tái)的多輪調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境和金融環(huán)境發(fā)生了較大變化。進(jìn)入2011年后，政策調(diào)控持續(xù)加碼，多個(gè)城市的市場(chǎng)交易量逐步走低，企業(yè)的銷售回款壓力陡增，同時(shí)信貸收緊又進(jìn)一步壓縮了其資金來(lái)源，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨更加復(fù)雜的融資環(huán)境。如何解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的資金問(wèn)題，是房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)力之急，解決好房地產(chǎn)企業(yè)貸款問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展意義相當(dāng)重要。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金概況
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金流動(dòng)
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資成本高，投資回收期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大等特征，前期需要大量師的資金運(yùn)轉(zhuǎn)才能開(kāi)展正常的工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一般是由一個(gè)或一個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而且從開(kāi)始規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)始到最后出售的時(shí)間可能是三至五年的時(shí)候，開(kāi)發(fā)過(guò)程中占用資金比較多，所以其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也是比較好大的，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特有的特點(diǎn)，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程一般是指項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資決策一般也是圍繞著項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行計(jì)劃的。通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序與環(huán)節(jié)基本一致，列示如下：
表1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金流程以及各階段資金需求
?。ǘ┎煌?guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇情況
大型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身優(yōu)勢(shì)幾乎可以涉足所有的融資模式，由于其一般情況下有多個(gè)同時(shí)進(jìn)行的項(xiàng)目，亦可以從全局角度考慮資金的運(yùn)用。從此角度來(lái)講，大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易建立多元化的融資渠道。盡管當(dāng)前銀行信貸緊縮，但是對(duì)大型房地產(chǎn)的銀行授信額度仍然較大，這些企業(yè)仍然可以利用大量的銀行貸款；而一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于中小企業(yè)房地產(chǎn)自身的原因，規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不夠強(qiáng)，造成了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，除了銀行可以貸一部分外，一般只能通過(guò)自有資金與短期資金來(lái)解決。
二、政策影響下的融資現(xiàn)狀
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)融資存在的問(wèn)題
1、資金緊張
資金是任何一個(gè)企業(yè)都有的問(wèn)題。特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，近年我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中2009年這一數(shù)據(jù)為36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。2010年則為48267億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)33.2%。2011年則為56359億元。
2、融資結(jié)構(gòu)單一
2011年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源1.12億元，同比增長(zhǎng)10.3%：其中國(guó)內(nèi)貸款2689億元，同比增長(zhǎng)48.3%，其他資金4326億元，顯示銀行放貸規(guī)劃和增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供資了較為充裕的資金，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資兒投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢(qián)近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來(lái)源，而像發(fā)行股票、債權(quán)融資、信托融資總的來(lái)說(shuō)比較少。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)融資困境
由于近幾年來(lái)房?jī)r(jià)迅速的上漲，部分地區(qū)房?jī)r(jià)超越居民的購(gòu)買(mǎi)能力，引起了眾多人的關(guān)注，所以政府加緊了貨幣政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，開(kāi)始了新的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)融資嚴(yán)重受阻、資金鏈斷裂、項(xiàng)目滯銷等，嚴(yán)重困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。從而使房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，包括直接影響與間接影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源對(duì)銀行信貸嚴(yán)重依賴，這就為國(guó)家通過(guò)一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)整信貸政策，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)節(jié)奠定了基礎(chǔ)。
當(dāng)前，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自有資金以及銀行貸款方面進(jìn)行規(guī)定，另一方面，對(duì)居民個(gè)人購(gòu)房信貸進(jìn)行嚴(yán)格限制，間接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款方面，一是對(duì)自有資金必須占 30%的比例，雖然與之前的 35%的比例有所下降；二是對(duì)土地出讓金的規(guī)定，比較嚴(yán)厲；三是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不合理行為進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)行統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是，按照“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的規(guī)定，嚴(yán)格把關(guān)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)家主要通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款進(jìn)行規(guī)定，限制了房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源。在個(gè)人住房貸款方面，通過(guò)信貸政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)一套房、二套房以及三套房以上的貸款進(jìn)行限制，實(shí)行差別化信貸政策，抑制了房地產(chǎn)出售，另外 2011 年出臺(tái)的一系列限購(gòu)令政策，多數(shù)一線城市的成交量持續(xù)滑坡，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)資金回籠，間接使房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源變窄。
三、調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目中融資模式的對(duì)策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求量特別大，隨著國(guó)家調(diào)控政策的進(jìn)一點(diǎn)加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款又加了一把防盜門(mén)，所以階除了銀行貸款外，應(yīng)通過(guò)其他融資方式來(lái)解決資金問(wèn)題。
?。ㄒ唬┎煌?guī)模的企業(yè)融資渠道的選擇
不同資產(chǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠承受的融資成本也有較大差別。因此，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)采取不同的融資策略，選擇與自身實(shí)力相匹配的融資渠道。宏觀政策持續(xù)偏緊，市場(chǎng)環(huán)境難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步擺脫過(guò)于對(duì)于依賴銀行貸款的單一融資局面，依托現(xiàn)有資源，結(jié)合自身特點(diǎn)，求生存、謀發(fā)展。
1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)
受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)中小規(guī)模企業(yè)的戰(zhàn)略眼光提出較高要求。市場(chǎng)到達(dá)低谷時(shí)，中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)潛伏入市，獲取低成本土地；
市場(chǎng)逐步走出低谷時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上市獲得豐厚回報(bào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變
化的情況下，中等規(guī)模企業(yè)會(huì)面臨著發(fā)展方向上的抉擇，或者如小企業(yè)一樣被大
型企業(yè)兼并收購(gòu)，或者獲得資金支持贏得生存機(jī)會(huì)。但是，面對(duì)融資窘境，在自
身實(shí)力不強(qiáng)的情況下，中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)要想融得資金十分困難。為了尋找發(fā)展出路過(guò)程中，很多中等房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，完成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為專營(yíng)開(kāi)發(fā)商，不再扮演全程開(kāi)發(fā)商的角色，實(shí)現(xiàn)“自我融資”，贏得企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。
2、大型房地產(chǎn)企業(yè)
大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在行內(nèi)享有較高的知名度，擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，易得
到商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，相對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，融資渠道較
為廣闊。受制于宏觀政策和金融環(huán)境，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也未能擺脫過(guò)度依賴
商業(yè)銀行信貸的局面。在國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的情況下，盡管融資渠道也會(huì)受到影響，但大型企業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)重組、股票融資、債券融資、利用外資的方式獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
如萬(wàn)科——新華信托的“賣房信托”
實(shí)務(wù)方面，2004年6月9日，萬(wàn)科附屬子公司深圳萬(wàn)科與新華信托達(dá)成總額1.99億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳某別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。其4%的年利率，低于5.49%的同期銀行貸款利率1.49個(gè)百分點(diǎn)，若以2.602億元的融資規(guī)模估計(jì)，萬(wàn)科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元。產(chǎn)品計(jì)劃中設(shè)計(jì)期滿后，投資者有獲得購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠權(quán)及購(gòu)房折扣率的條款，私募基金的資金使用方式及透明度方面與信托產(chǎn)品類似，故也將其放在本章節(jié)討論。2010年1-11月，國(guó)內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地產(chǎn)投資私募基金的目的依舊以牟取資產(chǎn)升值為主，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)的發(fā)展。
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上市融資就是企業(yè)所有者通過(guò)出售可接收的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。融資通過(guò)企業(yè)有效資本的具備而指向了企業(yè)現(xiàn)階段所選擇的產(chǎn)業(yè)或?qū)⑥D(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造，進(jìn)一步指向了企業(yè)的利潤(rùn)以及終極的股東價(jià)值回報(bào)的最大化?？梢哉f(shuō)，如果企業(yè)在目前的市場(chǎng)條件下，無(wú)論是采用借殼上市還是直接上市，企業(yè)可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國(guó)目前上市完成所需時(shí)間較長(zhǎng)且審批較為繁瑣的實(shí)際情況下，企業(yè)海外融資往往可以取得滿意的效果。
?。ㄈ┕膭?lì)發(fā)展適應(yīng)力強(qiáng)的夾層融資
以作為權(quán)益投資和抵押貸款的補(bǔ)充，來(lái)降低開(kāi)發(fā)商所需要投入的自有資金比例。夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面，介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)。它先募集資金，后選擇項(xiàng)目，被人稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金。夾層融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有非常大的優(yōu)勢(shì)：第一：資金回報(bào)的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標(biāo)回報(bào)率為20%～30%；第二：夾層融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過(guò)35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長(zhǎng)期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資人的優(yōu)先體現(xiàn)為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優(yōu)先合伙人有權(quán)力控制對(duì)借款者的所有合伙人權(quán)益。夾層貸款一般是短期的，貸款費(fèi)用較高，利率也較高(通常高于銀行基準(zhǔn)利率3～5個(gè)百分點(diǎn))，但能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商節(jié)約自有資金投入，或者為開(kāi)發(fā)商降低所需籌集的更為昂貴的權(quán)益資金額度。同時(shí)，夾層貸款有類似于合伙投資人的性質(zhì)。
四、總結(jié)
可見(jiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中融資存在諸多問(wèn)題。其中融資渠道單一是最主要的問(wèn)題，大多企業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)度依賴，間接融資比例過(guò)大。雖然在國(guó)家宏觀政策指引及市場(chǎng)各方的努力下，多元化融資體系已經(jīng)開(kāi)始逐步形成，但是現(xiàn)存融資模式的發(fā)展水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資需求。所以房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展金融創(chuàng)新，只有這樣才能解決當(dāng)前融資問(wèn)題。
