房地產(chǎn)市場(chǎng) 非均衡 非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型
一、引言
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展表現(xiàn)為兩種態(tài)勢(shì)的運(yùn)行，一種為均衡運(yùn)行，另一種為非均衡運(yùn)行[1]。而均衡運(yùn)行是市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)狀態(tài)，非均衡運(yùn)行是市場(chǎng)發(fā)展的絕對(duì)狀態(tài)，是市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)90年代伴隨著住房制度的改革，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，經(jīng)過(guò)了20年的快速發(fā)展，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)取得了巨大的成績(jī)。然而在這過(guò)程中，伴隨著對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的不足和開(kāi)發(fā)商追求利益等原因，并未結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求和市場(chǎng)的規(guī)律來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，造成了貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡現(xiàn)象。本文就非均衡的方法來(lái)研究貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡問(wèn)題，并運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來(lái)實(shí)證分析探究貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。
二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非均衡分析
1、總量上的非均衡
房地產(chǎn)市場(chǎng)總量上的非均衡主要是指潛在的總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。在貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，存在著潛在的總需求量大而有效需求不足、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際供給量大而符合消費(fèi)者需求的量不足以及大量商品房空置等非均衡現(xiàn)象。
?。?）貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的總需求量大
隨著貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，貴陽(yáng)城市化水平的不斷提高、人口的快速增長(zhǎng)以及居民收入的增加，使得貴陽(yáng)市潛在的住房需求量大。首先城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素之一，與全國(guó)和國(guó)際相比，貴陽(yáng)市的城市化率較低。根據(jù)貴陽(yáng)市“十二五”規(guī)劃，到2015年貴陽(yáng)市城市化率達(dá)到75%，則到2015年貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口將達(dá)到500萬(wàn)，按照每人25㎡計(jì)算，將凈增住房需求2500萬(wàn)㎡，市場(chǎng)潛在需求量大。其次是人口的增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)越快，對(duì)住房的需求也就越大，雖然近年來(lái)隨著計(jì)劃生育政策的影響和人們對(duì)生育觀的改變，人口增長(zhǎng)率在放緩，但由于人口基數(shù)大，總?cè)丝跀?shù)還是很多。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際供給量大
隨著貴陽(yáng)市的大力發(fā)展，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。2010年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到310.68億元，占總固定資產(chǎn)投資的30%，開(kāi)發(fā)投資額是2005年的3.4倍；房屋開(kāi)工面積和竣工面積分別為2005年的3.19倍和1.9倍。
?。?）有效需求不足和商品房空置量持續(xù)增長(zhǎng)
從上面分析可以看出，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景非常好，潛在的購(gòu)買(mǎi)者和潛在的需求量非常大，但是同時(shí)也得看到，潛在的需求者沒(méi)有轉(zhuǎn)化為實(shí)際的需求者，一部分是由于大多數(shù)的中低收入者對(duì)于目前的房?jī)r(jià)買(mǎi)不起房子；另一部分是由于目前市場(chǎng)上大戶型的住宅過(guò)多，小戶型的住宅滿足不了市場(chǎng)需求，而對(duì)于大戶型住宅在價(jià)格上又難以承受。另一方面，由于開(kāi)發(fā)商大量的開(kāi)發(fā)，而市場(chǎng)的有效消化能力有限，使得商品房空置率近年來(lái)居高不下。貴陽(yáng)市商品住宅空置面積近年來(lái)居高不下，商品房空置面積從2008年的空置面積為51.05萬(wàn)㎡到2009年的101.65萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)100%。
2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的非均衡
?。?）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面
房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以分為商品房住宅、辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房等。貴陽(yáng)在歷史不同時(shí)期存在著商品住房、辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房不僅在土地供應(yīng)方面還是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)上存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。2005-2009年貴陽(yáng)市商品住宅投資額均在80%以上；辦公樓除2006年超過(guò)5%以外，其他年均在2%左右；商業(yè)用房2009年下降到5.59%。
?。?）在住宅住房方面
在住宅住房上可以分為別墅、高檔住宅、普通商品房、保障房等。由于開(kāi)發(fā)商的趨利性，在住宅住房上開(kāi)發(fā)不同的產(chǎn)品所得到的利潤(rùn)空間不同，別墅和高檔住宅的利潤(rùn)空間明顯要大于其他產(chǎn)品，所以對(duì)普通商品房和保障房的建設(shè)熱情不高，特別突出的表現(xiàn)在保障房上。2005-2009年貴陽(yáng)市保障性住房投資所占比重平均在10%左右。
三、實(shí)證分析
1、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)建
本文在分析貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡狀態(tài)時(shí)采用的是雙曲線模型。一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給因素有許多，本文選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房銷售價(jià)格和商品房投資額三個(gè)因素來(lái)確定模型：
需求 方程：D=C(1)*GDP+C(2)*P+C(3)+ μ(1)
供給 方程：S=C(4)*I+C(5)*P+C(6)+μ(2)
交易量方程：Q=min(D，S)
式中D、S、Q表示市場(chǎng)需求量、供給量和交易量，C(1)、C(2)、C(3)、C(4)、C(5)、C(6)表示系數(shù)，μ(1)、μ(2)表示隨機(jī)誤差項(xiàng)，GDP表示國(guó)民生產(chǎn)總值，P表示商品銷售價(jià)格，I表示商品房投資額。
2、數(shù)據(jù)收集
本文中涉及到的GDP和商品房的數(shù)據(jù)是來(lái)自歷年《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》和各年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。
表 1 1998-2010年貴陽(yáng)市相關(guān)數(shù)據(jù)
表2 1998-2010年貴陽(yáng)市有效供求估計(jì)結(jié)果
3、模型參數(shù)估計(jì)
?。?）需求方程估計(jì)結(jié)果
模型的擬合優(yōu)度為0.915，擬合得比較好；杜賓檢驗(yàn)值為2.49，超過(guò)2，不存在序列相關(guān)；各變量的T值接近2，說(shuō)明各變量在95%的置信度下通過(guò)變量的顯著性檢驗(yàn)。
因此得到需求方程：D=0.544*GDP+0.086*P-146.459
?。?）供給方程估計(jì)結(jié)果
模型的擬合優(yōu)度為0.912，擬合得比較好；杜賓檢驗(yàn)值為2.392，超過(guò)2，不存在序列相關(guān)；各變量的T值接近2，說(shuō)明各變量在95%的置信度下通過(guò)變量的顯著性檢驗(yàn)。
