摘 要：目前，我國(guó)的房?jī)r(jià)卻持續(xù)一路飆升，直接關(guān)系到老百姓生活質(zhì)量，甚至社會(huì)的穩(wěn)定。作為一種商品，房?jī)r(jià)主要是受房地產(chǎn)的供給和需求影響而決定的。本文分析了房地產(chǎn)供給與需求對(duì)價(jià)格的影響，總結(jié)了抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng); 價(jià)格; 供給; 需求; 對(duì)策
從1998年商品房改革以來(lái)的12年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)的蓬勃興起為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)房地產(chǎn)的快速發(fā)展也帶來(lái)了各地房?jī)r(jià)的快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲不僅給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而且給城市居民帶來(lái)了越來(lái)越大的住房困難。房地產(chǎn)價(jià)格上漲已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行的突出問(wèn)題，成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要因素。從中央到地方，各級(jí)政府都在陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理，從政府到民間，房地產(chǎn)價(jià)格都成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)供給與需求對(duì)價(jià)格的影響
1.房地產(chǎn)供給對(duì)價(jià)格的影響分析
?。?）政府土地供給。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家所有，使土地供應(yīng)完全處于國(guó)家壟斷狀態(tài)，土地的相對(duì)供給不足，必然造成價(jià)格的上漲。
?。?）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。我國(guó)住房總投資在逐年增加，但經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例卻呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用住房主要是解決低收入.中等收入群體的住房問(wèn)題，其供應(yīng)減少，高檔住宅比例增多，就會(huì)造成價(jià)格的上漲。
?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，截止到2009年底，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量在逐年增加，而大部分的企業(yè)規(guī)模小.資質(zhì)差。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不完善，存在過(guò)多的區(qū)域性壟斷因素，因此優(yōu)勢(shì)企業(yè)較難進(jìn)入，使市場(chǎng)缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)，從而在地區(qū)形成了寡頭壟斷。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，使得土地交易價(jià)格不斷上漲。同時(shí)，土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止2009年底，全國(guó)70%城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%，其中上海位居各大城市之首。
2.房地產(chǎn)需求對(duì)價(jià)格的影響分析
?。?）人均收入。在我國(guó)收入分配差距極大，絕大部分存款掌握在極少數(shù)的富人手里，但是，這些少數(shù)人手中的巨大存款仍會(huì)形成社會(huì)需求，繼續(xù)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而相對(duì)于大部分中低收入者來(lái)說(shuō)，他們的購(gòu)買(mǎi)力仍然有限，有效需求只集中在中檔商品房.經(jīng)濟(jì)適用房，有的甚至買(mǎi)不起房。
?。?）消費(fèi)者預(yù)期心理。在我國(guó)，土地資源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同。而房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)，影響著消費(fèi)者的心理預(yù)期，促使其購(gòu)房，造成部分住房需求的提前釋放，導(dǎo)致很多后期潛在的需求轉(zhuǎn)化成當(dāng)前的有效需求。
（3）房地產(chǎn)投機(jī)與投資需求。為獲取超額利潤(rùn)，很多開(kāi)發(fā)商.房產(chǎn)中介和投機(jī)者相互聯(lián)手，采用各種不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)方式，促使產(chǎn)生大量投機(jī)需求，造成需求膨脹，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。而在這種情況下，開(kāi)發(fā)商最樂(lè)意做的事情就是提高價(jià)格。同時(shí)，國(guó)際上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也吸引了大量外資競(jìng)相進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)不正常的升高，給中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的負(fù)面影響。
二、抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的對(duì)策
1.提高對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化限制
土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價(jià)的理由。造成居民盲目搶購(gòu)的一個(gè)理由也是消費(fèi)者感覺(jué)土地供應(yīng)趨緊，地價(jià)在不斷上漲。因此，要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，加強(qiáng)用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾。一是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房.經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。二是加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。對(duì)定價(jià)過(guò)高.漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)清算和稽查土地增值稅。三是加強(qiáng)結(jié)構(gòu)管理。要求地方政府盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房.棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，進(jìn)一步增加有效供應(yīng)。
2.加強(qiáng)對(duì)土地有效利用率的監(jiān)督
一是對(duì)住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平.城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。如發(fā)達(dá)省市新建住宅不得低于30 層，一般省會(huì)城市不得低于20 層，縣城不得低于10 層，強(qiáng)化容積率控制，不符合條件的不能通過(guò)城市建筑施工規(guī)劃審批。二是加強(qiáng)工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。要嚴(yán)控開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)置和工業(yè)用地審批，迫使工商業(yè)建筑也向空中發(fā)展，盡快扭轉(zhuǎn)工商業(yè)用地的嚴(yán)重浪費(fèi)行為。
3.強(qiáng)化住房信貸政策對(duì)價(jià)格過(guò)快上漲的調(diào)控
一是充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機(jī)性需求的作用。要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實(shí)力度。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，地方政府應(yīng)果斷采取包括限購(gòu)政策在內(nèi)的臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。二是嚴(yán)厲打擊商品住宅銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強(qiáng)信息公開(kāi)透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房?jī)r(jià)上漲假象盈利空間，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。
4.提高住宅的使用率
當(dāng)前，交易和持有成本低是造成投資性.投機(jī)性購(gòu)房的重要原因，這一方面推高房?jī)r(jià)，另一方面造成大量的住宅浪費(fèi)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)閑置住宅管理.增加持有成本能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)加快房產(chǎn)稅推進(jìn)步伐，在上海.重慶等城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)“十二五”期間在全國(guó)推開(kāi)。加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置和交易環(huán)節(jié)管理，住宅包括舊住宅和新購(gòu)住宅一年內(nèi)不入住使用的征收住宅閑置稅，切實(shí)落實(shí)二手房營(yíng)業(yè)稅管理制度，限制住宅投資行為。
5.提高保障房的政策執(zhí)行效果的監(jiān)督
一是加快推進(jìn)土地收入管理體制。在積極推進(jìn)將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算管理的同時(shí)，要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央和地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策.地方出資金的問(wèn)題，從根本上解決地方政府不再過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”解決問(wèn)題。進(jìn)一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)管理，有效消解地方政府運(yùn)用“土地財(cái)政”的外在支持力。二是加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)與保障“雙軌制”.“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執(zhí)行力.落實(shí)力，通過(guò)政績(jī)考核.土地出讓金一定比例用于保障房建設(shè)強(qiáng)制性管理.保障性用地占用地規(guī)劃比例管理等措施，確保保障性住房建設(shè)計(jì)劃全面完成。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在價(jià)格上，房?jī)r(jià)過(guò)高.上漲過(guò)快給群眾住房帶來(lái)了很大困難，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的投機(jī)投資性需求，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)以其復(fù)雜性和多關(guān)聯(lián)性等多因素影響價(jià)格，其中根本的影響因素就是房地產(chǎn)成本上升.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不合理以及與此相關(guān)的需求大于有效供給。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫，而且擴(kuò)大了居民收入差距，透支了居民的消費(fèi)能力，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需產(chǎn)生了不利影響，也影響到經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和可持續(xù)發(fā)展。居民住房問(wèn)題是刻不容緩的問(wèn)題，需要盡快解決。大力建設(shè)保障性住房是一個(gè)最直接.最有效的辦法，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu).加大中小戶(hù)型的供給.逐步公開(kāi)典型樓盤(pán)的成本構(gòu)成情況，可以從根本上改變房地產(chǎn)供給和價(jià)格現(xiàn)狀。
