廣州之所以會(huì)形成目前這種土地“寡頭”的現(xiàn)狀，有其歷史淵源。在我國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程中，最早的一批市場化的房地產(chǎn)開發(fā)商就誕生于廣東地區(qū)。細(xì)數(shù)國內(nèi)目前開發(fā)規(guī)模居前的房地產(chǎn)開發(fā)商，發(fā)家于廣東地區(qū)的開發(fā)商，占據(jù)了大多數(shù)的位置，包括萬科、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園以及最近風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等。這些開發(fā)商最早大多遵循著在廣州及周邊區(qū)域大量囤積土地，以形成大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢(shì)的發(fā)展路徑。
如果說，以前協(xié)議出讓土地的制度更易于形成土地“寡頭”局面的話，那么，自2004年底開始推行的“招拍掛”制度似乎也無法完全避免這種格局的產(chǎn)生。如果說土地整體開發(fā)更利于形成統(tǒng)一規(guī)劃，有利于城市長遠(yuǎn)的規(guī)劃發(fā)展，那么，土地“寡頭”一再助推房價(jià)上漲的后果，或許已足以抵消其有利的一面。尤其在“招拍掛”制度推行之后，地價(jià)及房價(jià)一漲再漲的現(xiàn)實(shí)，都在迫使我們不得不面對(duì)一個(gè)問題：單一的土地“招拍掛”制度是否也到了該反思的時(shí)候了？
當(dāng)保利地產(chǎn)（600048.SH）輕而易舉獲得琶洲村城中村改造項(xiàng)目4幅土地，從而成為琶洲板塊土地儲(chǔ)備最為豐厚的發(fā)展商之后，其與富力地產(chǎn)（02777.HK）“隔江而治”的格局已然形成，后者已經(jīng)在珠江對(duì)岸的珠江新城雄踞一方。
自此，廣州幾大熱點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)板塊被幾大地產(chǎn)開發(fā)巨頭“壟斷”的格局更為清晰。由此引發(fā)的爭議，也隨之升級(jí)：是成片開發(fā)更利于提升板塊價(jià)值，還是全由某個(gè)集團(tuán)主導(dǎo)？在廣州房價(jià)一波高過一波的特殊背景之下，土地“壟斷”的現(xiàn)象正面臨市場越來越多的拷問。
多個(gè)板塊呈“諸侯割據(jù)”
也許是蓄意，也許是不經(jīng)意，廣州土地市場在“招拍掛”的機(jī)制下，依然出現(xiàn)了“區(qū)域壟斷”的狀況。其中最為明顯的，當(dāng)屬珠江新城、琶洲、大學(xué)城和花都107國道四大板塊，分別被富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、越秀城建（00123.HK，下稱“城建”）和雅居樂（03383.HK）占據(jù)，貼上明顯的歸屬“標(biāo)簽”。
資料顯示，富力地產(chǎn)通過各種方式，在珠江新城擁有16個(gè)項(xiàng)目，從而確立其霸主地位，甚至有人將珠江新城戲稱為“富力新城”。
日前，原本在琶洲的開發(fā)項(xiàng)目已頗具相當(dāng)規(guī)模的保利地產(chǎn)，憑借入主琶洲村185萬平方米的城中村改造項(xiàng)目，成為琶洲第一號(hào)“大地主”。
有知情人士透露，琶洲和員村板塊，將是繼珠江新城之后的“明星”板塊，政府均已進(jìn)行了明確規(guī)劃。在琶洲，僅有琶洲村一帶規(guī)劃了高科技人才的配套居住用地，其余土地大多為商業(yè)辦公和會(huì)展，即使未來琶洲開閘放地，也不可能有太多居住地塊。因此，保利地產(chǎn)此番在琶洲村上奪得改造權(quán)，也就相當(dāng)于獲得了琶洲板塊的控制權(quán)。
被規(guī)劃為廣州下一個(gè)豪宅區(qū)的大學(xué)城板塊，則早早被越秀投資旗下的城建“占領(lǐng)”。資料顯示，大學(xué)城板塊總共推出過7幅居住類地塊，其中4幅都被城建收入囊中，今年該公司還曾經(jīng)在大學(xué)城創(chuàng)下7600元/平方米的樓面地價(jià)，成為這個(gè)區(qū)域的“地王”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，城建在大學(xué)城的土地儲(chǔ)備達(dá)到15萬平方米，占大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。在高價(jià)拍得地塊后，該集團(tuán)相關(guān)人士曾透露，城建在大學(xué)城的投資將讓所有人“耳目一新”。另有規(guī)劃材料顯示，大學(xué)城板塊將憑借優(yōu)越的交通和自然環(huán)境，挑戰(zhàn)目前廣州幾大豪宅區(qū)。
另一個(gè)區(qū)域霸主，便是雅居樂。這個(gè)擅長在郊區(qū)經(jīng)營超級(jí)大盤的開發(fā)商，已經(jīng)不知不覺間通過公開的土地拍賣，“吃下”花都區(qū)107國道板塊的5幅居住用地，總建筑面積約65萬平方米。
除此之外，保利地產(chǎn)還在金沙洲先后拍下過5塊地，也足以形成規(guī)模開發(fā)的效應(yīng)。
開發(fā)商主導(dǎo)的話語權(quán)
同樣是一線城市，盡管廣州的房價(jià)還排名最后，但北京及上海的市場集中度都遠(yuǎn)沒有廣州高。早在上個(gè)世紀(jì)90年代，當(dāng)上千家小開發(fā)商大多在一兩個(gè)小項(xiàng)目里面“沉浮”時(shí)，合生創(chuàng)展（00754.HK）就曾經(jīng)在廣州土地市場上演過“壟斷”的大戲?，F(xiàn)在，當(dāng)合生創(chuàng)展在廣州的“勢(shì)力”逐漸弱化，廣州土地市場的“壟斷”格局卻沒有完全被打破，不同的只是變化了一種形態(tài)。
面對(duì)幾大板塊被單一的開發(fā)巨頭占據(jù)的現(xiàn)實(shí)，所有人都擔(dān)心一個(gè)問題：缺少有效競爭的情形下，開發(fā)商對(duì)利益無限制地追逐，是否會(huì)導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步暴漲。
廣州一位業(yè)內(nèi)人士表示，大家目前看到的現(xiàn)狀，并不是“壟斷”，因?yàn)樵诤芏喑鞘校蟀l(fā)展商拿下的一個(gè)項(xiàng)目的體量，可能比雅居樂在花都的幾個(gè)項(xiàng)目加起來還大。至于目前大家能看到的結(jié)果，只是某個(gè)發(fā)展商傾向于在一個(gè)區(qū)域集中買地，買多了，自然形成了規(guī)模，這也是市場競爭的結(jié)果。
有開發(fā)商則表示，大企業(yè)不可能采取“打一槍就撤”的游擊戰(zhàn)策略，在一個(gè)區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，也是出于降低成本、便于經(jīng)營管理的目的。而且買家多數(shù)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模也比較在意，多數(shù)人傾向于購買大社區(qū)住宅。
盡管如此，一個(gè)開發(fā)商掌握某個(gè)區(qū)域的話語權(quán)，依然存在諸多隱患。寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同便是擔(dān)憂者之一。他表示，地區(qū)的壟斷，“如果一個(gè)發(fā)展商發(fā)展得好也算是功勞，但是如果開發(fā)商資金鏈斷裂，這個(gè)區(qū)域豈不是全毀了？”
對(duì)于購房者而言，更為現(xiàn)實(shí)的問題是，一旦選擇在這些區(qū)域買房，消費(fèi)者可能面臨的問題將是：“你要么不買，要買就得買我的！”這意味著，在沒有競爭者，或是缺乏競爭者的情況下，購房者只能被迫接受開發(fā)商的價(jià)格，而別無選擇。
以大學(xué)城板塊的開發(fā)規(guī)劃為例，如果城建憑借雄厚的實(shí)力將這一區(qū)域打造為豪宅區(qū)，周邊的其他項(xiàng)目極有可能“搭便車”提高房價(jià)，購房者最終也只能被迫埋單。
