【摘要】近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度不斷加大，城市化進(jìn)程又促生了一大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)，競爭的加據(jù)督促房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)管理，特別是加強財務(wù)管理。文章結(jié)合實際從分析原因和如何解決問題的方面，探討了新時期中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題。
【關(guān)鍵詞】企業(yè)融資現(xiàn)狀 財務(wù)狀況分析
房地產(chǎn)是我國民眾最為關(guān)注的行業(yè)，它直接關(guān)系到民生問題。整頓房地產(chǎn)市場的秩序，一直也是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。從2003年8月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)到2013年2月20日的“國五條”。表示了政府重視房地產(chǎn)市場的決心和遏制房價過快上漲的強硬態(tài)度。現(xiàn)在不僅僅是土地獲取端還是銷售端，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著宏觀政策和資金短缺的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該何去何從，成為一個非常嚴(yán)峻的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀分析
（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析
資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的“血液”，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于七個方面——國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。
自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關(guān)系人借貸兩種形式，自籌資金表現(xiàn)為在流動資金不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關(guān)系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貨款的利率，而且金額較小，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時的問題，對于長遠(yuǎn)的發(fā)展沒有根本的影響。
我國許多房地產(chǎn)企業(yè)是通過外資融資的直接融資方面，去獲得資金。這要分兩個部分來說，對于很多已經(jīng)進(jìn)入資本市場的大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們可以通過股權(quán)和債權(quán)融資輕易的獲得大量資本，去購置土地，去公關(guān)，去擴張。但是由于整體宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)越來越嚴(yán)重的競爭以及購房人愈來愈理性的購房需求，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤不足以支撐高額的負(fù)債，于是債務(wù)危機頻現(xiàn)，而且有進(jìn)一步滑入深淵的危險。從債券融資看，目前我國企業(yè)的債券市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于股票市場的發(fā)展，大企業(yè)都難以通過發(fā)行債券的方式融集資金，規(guī)模小、信譽等級相對差的中小房地產(chǎn)企業(yè)就更不用說了?？抗蓹?quán)和債權(quán)融資來解決眾多中小企業(yè)，尤其是非國有中小企業(yè)融資問題不現(xiàn)實。
在當(dāng)前調(diào)控政策的背景下，國民對于買房抱有觀望的心態(tài)，這就抑制了房屋銷售。銷售量的降低，為了回籠資金，大企業(yè)尚且需要降低房價來保證資金的流通，更何況中小企業(yè)。然而中小企業(yè)在擁有房源的數(shù)量以及其他一些軟實力上都存在明顯不足，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)較少的預(yù)售房款。所以就目前來看，在房屋預(yù)收款下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要取決于銀行貸款。
（二）企業(yè)財務(wù)狀況的分析
財務(wù)控制薄弱，缺乏具體的財務(wù)制度。當(dāng)前，中小房產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務(wù)控制薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對現(xiàn)金管理不嚴(yán)，導(dǎo)致資金閑置或不足。在中小企業(yè)中，很少有一家制定出較完善的正式財務(wù)制度。一些企業(yè)的資金使用缺乏計劃安排，使財務(wù)陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業(yè)資金支出的審查顯得不夠嚴(yán)格，職工各項費用的報銷過于寬松，造成了部分員工的投機行為；三是缺乏對收入、成本、利潤的分析，平時只關(guān)注現(xiàn)金流，缺乏對項目工程投入產(chǎn)出比的考慮。
管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，表現(xiàn)出企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)管理者思想落后，管理能力差，僅憑經(jīng)驗和感覺管理，缺乏對財務(wù)管理理論方法的認(rèn)識和研究，更缺乏現(xiàn)代財務(wù)管理觀念，使其職責(zé)不分，越權(quán)行事，財務(wù)監(jiān)控不到位，財務(wù)管理失去了在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用。
少數(shù)納稅人文化層次和現(xiàn)代經(jīng)營管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務(wù)機關(guān)的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無發(fā)票，收入隨意報，記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的記賬只是形式主義，為了應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)。財務(wù)人員、辦稅人員素質(zhì)參差不齊，由于新辦企業(yè)不斷增加財務(wù)人員緊缺，老會計有一定水平，但一人代幾個單位的帳，時間上不能保證；新會計不是缺理論知識，就是少實踐經(jīng)驗；更主要的原因是企業(yè)是老板，工資由老板發(fā)，不聽老板的就被炒魷魚，所以會計只能根據(jù)老板提供的票據(jù)“做賬”、“圓賬”。
二、解決中小企業(yè)財務(wù)管理問題的對策
隨著中小房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)問題日漸突出，企業(yè)要想在市場上走得更深更遠(yuǎn)，工作任務(wù)就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。
制定科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，建立規(guī)范的財務(wù)制度。加強企業(yè)的治理建設(shè)，逐步改變企業(yè)用人方面任人唯親，家庭成員占據(jù)重要的管理崗位，決策上獨斷專行的現(xiàn)狀。引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才，提高經(jīng)營決策的科學(xué)性，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的信用水平，來吸引外部投資，爭取銀行貸款。
加強企業(yè)管理，核準(zhǔn)資金費用支出的真實性。要真正認(rèn)識到管好、用好、控制好資金不單是企業(yè)財務(wù)部門的職責(zé)，而是關(guān)系到企業(yè)的各個部門、各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，把強化財務(wù)管理尤其是資金管理貫徹落實到企業(yè)內(nèi)部的各環(huán)節(jié)、各個職能部門。提高資金使用效率，要充分預(yù)測到資金回收和支付的時間，通過對市場的分析，調(diào)整營銷政策，實現(xiàn)資金運用和來源的有效結(jié)合，使資金的使用達(dá)到最佳效果。
加強財會人員隊伍建設(shè)，提高全員管理素質(zhì)。根據(jù)《會計法》的有關(guān)要求，對財會人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和政治思想教育，不斷提高自身的綜合素質(zhì)，特別要加強財會人員職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律教育，增強財會人員的監(jiān)督意識，認(rèn)真履行好會計監(jiān)督制度的職責(zé)。同時注重財會人員知識的更新，要根據(jù)企業(yè)會計核算方法不斷更新的實際，自覺把各種自動化程序引入到企業(yè)會計管理中。
