根據(jù)《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號），增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置二級科目“預(yù)交增值稅”，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。
財稅處理趨同
財會〔2016〕22號文件的“預(yù)交增值稅”科目設(shè)置，相較于《企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南》附錄“會計科目和主要賬務(wù)處理”的設(shè)置，為增設(shè)科目。此設(shè)置基本參照了《財政部關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，包括了營改增后增加的四種需要預(yù)繳稅款的情形，量身定做，財稅處理逐步和諧趨同，納稅申報簡單快捷，財報列示信息對稱。企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)行業(yè)，“預(yù)交稅款”的期末余額在納稅義務(wù)發(fā)生之前不能結(jié)轉(zhuǎn)入“未交增值稅”，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目。
分項目案例解析
第一例：納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價100萬元，同時收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，甲房地產(chǎn)項目采用一般計稅方法計稅。賬務(wù)處理如下（單位：萬元，下同）
1.預(yù)收房款
一般計稅方法預(yù)繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預(yù)征率計算，應(yīng)預(yù)繳增值稅＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（萬元）。
收到預(yù)售款時：
借：銀行存款 80
貸：預(yù)收賬款 80
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 2.16
貸：銀行存款 2.16
注：收到預(yù)收款的當(dāng)天不是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間，只有開具售房發(fā)票或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
2.銷售房屋
?。?）確認(rèn)收入：
借：銀行存款 20
預(yù)收賬款 80
貸：主營業(yè)務(wù)收入 90.09
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷售項稅額） 9.91
（2）預(yù)繳稅款的抵減?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
甲公司將本月應(yīng)抵減的預(yù)繳稅款轉(zhuǎn)入“未交增值稅”科目：
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 2.16
貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 2.16
第二例：納稅人出租不在同一縣（市、區(qū)）的不動產(chǎn)
甲公司是一般納稅人，2016年10月1日與乙公司簽訂辦公樓租賃合同，起租日為2016年10月1日，租期2年，出租的辦公樓采用成本模式計量。該辦公樓是甲公司2012年4月29日購入，原值1080萬元，預(yù)計使用年限20年，采用直線法折舊，假設(shè)不考慮凈殘值。合同約定每月收取租金8.75萬元。（假設(shè)該辦公樓所在地與甲公司機構(gòu)所在地不在同一市）
?。?）出租時：
借：投資性房地產(chǎn) 1080
累計折舊 216（1080÷20×4）
貸：固定資產(chǎn) 1080
投資性房地產(chǎn)累計折舊 216
?。?）每月收取租金時：
借：銀行存款 8.75
貸：預(yù)收賬款 8.75
（3）在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅：
借：應(yīng)交稅費——預(yù)繳增值稅 0.42
貸：銀行存款 0.42
?。?）在不動產(chǎn)所在地申報時：
借：預(yù)收賬款 8.75
貸：其他業(yè)務(wù)收入 8.33萬元〔8.75÷（1+5%）〕
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）0.42
第三例：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)
山東濱州市甲公司承包了山西洪洞縣一個合同值為1000萬元的工程項目，并把其中300萬元的部分項目分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包人乙公司。
建筑施工采用簡易計稅方法時，發(fā)票開具采用差額計稅但全額開票。稅額為：1000÷（1+3%）×3%=29.12（萬元）。金額為：1000-29.12=970.88（萬元）。發(fā)票備注欄要注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）及項目名稱。簡易計稅的情況下，一般納稅人預(yù)繳稅款等于向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報的稅額。甲納稅申報按差額計算稅額：（1000-300）÷（1+3%）×3%=20.38（萬元），簡易計稅情況下，異地預(yù)交增值稅等于機構(gòu)申報數(shù)額。
甲公司在洪洞預(yù)繳增值稅稅款=（1000-300）÷（1+3%）×3%=20.38（萬元）
甲在洪洞縣繳納城建稅及教育費附加=20.38×（5%+3%+2%）=2.038（萬元）
會計處理：“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。
借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 20.38
貸：銀行存款 20.38
借：稅金及附加 2.038
貸：應(yīng)交稅費——城建稅和教育費附加 2.038
借：應(yīng)交稅費——城建稅和教育費附加 2.038
貸：銀行存款 2.038
