適用條件嚴(yán)格、缺乏權(quán)威的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)以及評估十分復(fù)雜和困難是主要原因
證券時(shí)報(bào)記者 孫 聞
本報(bào)訊 洋模式水土不服，公允價(jià)值概念被引入新會計(jì)準(zhǔn)則一年后，仍受上市公司冷遇。記者獲悉，新年度財(cái)報(bào)編寫在即，但大多數(shù)上市公司卻仍然不愿意將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)算。盡管在地產(chǎn)牛市行情下，將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)算會使財(cái)報(bào)增色不少。
洋模式受冷遇
“今年的報(bào)告中，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)算的估計(jì)仍不會多。”會計(jì)師秦文嬌說，根據(jù)她的了解，很多上市公司并不準(zhǔn)備采用公允價(jià)值計(jì)算方式對持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估。
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是個(gè)“洋模式”，根據(jù)國家財(cái)政部要求，上市公司要從2007年起采用新會計(jì)準(zhǔn)則，新會計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值適度引入了金融工具、投資性房地產(chǎn)等領(lǐng)域。秦文嬌分析，新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值變動(dòng)損益實(shí)際上主要核算兩方面內(nèi)容，一是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)，第二就是金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)。
但是這一和國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上。廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師花長勁表示，由于尚無明確的強(qiáng)制性手段要求上市公司使用公允價(jià)值，所以對投資性房地產(chǎn)采用公允模式評估的企業(yè)不多。
《新會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房產(chǎn)的范圍是“已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物”。廣發(fā)證券分析師花長勁分析，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，但持有了房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司受影響較大。
秦文嬌介紹，投資性房地產(chǎn)在財(cái)報(bào)期內(nèi)取得的租金等項(xiàng)收入，若非主業(yè)應(yīng)計(jì)入“其他收入”項(xiàng)；而公允價(jià)值評估主要是對期末持有房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值、經(jīng)營價(jià)值兩方面進(jìn)行評估。
按目前的房地產(chǎn)市場行情，大多數(shù)上市公司持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生價(jià)值上漲應(yīng)該是普遍現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)算，無疑意味著財(cái)報(bào)中公司的資產(chǎn)將更具有價(jià)值。秦文嬌說，對此采用公允價(jià)值評估，將要求會計(jì)們“報(bào)憂又報(bào)喜”，而以前會計(jì)都是只在財(cái)報(bào)中計(jì)提損失，而不計(jì)預(yù)期增長的資產(chǎn)價(jià)值。
評估機(jī)制不健全
緣何上市公司不愿意給投資者報(bào)喜？秦文嬌分析，金融資產(chǎn)由于監(jiān)管相對完善，因此并不是特別難解決，但投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值重估卻十分復(fù)雜。據(jù)介紹，投資性房地產(chǎn)在財(cái)報(bào)期內(nèi)取得的租金等項(xiàng)收入，若非主業(yè)應(yīng)計(jì)入其他收入。而公允價(jià)值投資主要是對期末持有房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值、經(jīng)營價(jià)值兩方面進(jìn)行評估。
上市公司不愿意對持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評估的原因是，“房地產(chǎn)價(jià)值評估需要有專業(yè)的權(quán)威機(jī)構(gòu)來操作，但國內(nèi)目前在這方面的建設(shè)十分薄弱，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，因此在實(shí)際操作中，大部分上市公司還是按照成本價(jià)格計(jì)算持有的房地產(chǎn)價(jià)值?！狈治鰩熣f。
會計(jì)師秦文嬌則認(rèn)為，新會計(jì)準(zhǔn)則引入投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評估，符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值和能力。但新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是嚴(yán)格的，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。要根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南，關(guān)于“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，進(jìn)行價(jià)值評估十分復(fù)雜和困難。
對上市公司價(jià)值影響大
秦文嬌分析，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評估將對投資者理解上市公司價(jià)值產(chǎn)生很大影響。她認(rèn)為，公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者并間接影響上市公司的市場形象。由于國內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)投資性房地產(chǎn)升值潛力大，采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值判斷，總體上每年重估增值額會增加，計(jì)入上市公司財(cái)報(bào)的當(dāng)年凈利潤會得到持續(xù)額外提升。
目前，我國評估市場剛剛起步，公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。這意味著若計(jì)入投資房地產(chǎn)公允價(jià)值，上市公司利潤波動(dòng)將增大，將給投資者在判斷公司價(jià)值上帶來影響。
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