【摘 要】 近20年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)猶如賽車駛進(jìn)了快車道，風(fēng)光無(wú)兩，已經(jīng)成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)中具有相當(dāng)大比例的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的衰退以及國(guó)家不斷出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)抑制價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)終于引來(lái)寒冬。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)也存在著較大的問(wèn)題，其中，在最主要的也是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)命脈的成本管控方面，由于各種各樣的原因存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)目前在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行分析探討，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用需要解決的成本費(fèi)用問(wèn)題，提出連串具體的建議和實(shí)際措施，對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有相當(dāng)重要的實(shí)際意義。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；成本費(fèi)用；成本管理；成本控制
前言
房地產(chǎn)企業(yè)要提升項(xiàng)目的利潤(rùn)空間取得超額的經(jīng)濟(jì)效益，就必須加強(qiáng)成本費(fèi)用的管控。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)計(jì)算是銷售收入減去項(xiàng)目固定費(fèi)用、臨時(shí)費(fèi)用和稅金后，剩下就是企業(yè)的利潤(rùn)。在項(xiàng)目其他預(yù)算條件都不變的情況下，直接對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行壓縮和管控，是提升企業(yè)利潤(rùn)的最有效的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷通過(guò)完善和加強(qiáng)成本費(fèi)用管控，才能使企業(yè)提升整體的運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的新形勢(shì)下謀求生存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管控成為了企業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題。
1 房地產(chǎn)企業(yè)的成本明細(xì)
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及很多方面的成本，其中，土地費(fèi)用、項(xiàng)目建安費(fèi)用、公共設(shè)施費(fèi)用、項(xiàng)目前期的工程費(fèi)用等都在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算中占據(jù)了很大的比例。另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程還包括一些比較繁瑣細(xì)雜的成本支出，本文并不一一進(jìn)行費(fèi)述。
1.1土地費(fèi)用
土地費(fèi)用基本都是指房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式購(gòu)得土地經(jīng)營(yíng)所有權(quán)方面的費(fèi)用以及土地原有居民和商業(yè)建筑的拆遷費(fèi)用等為主要費(fèi)用內(nèi)容。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，土地費(fèi)用占據(jù)了相當(dāng)大比例的成本支出，因此，土地成本費(fèi)用的有效管控，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制有關(guān)鍵的作用，必須引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的高度重視。
1.2項(xiàng)目建安費(fèi)用
建筑安裝工程費(fèi)用，簡(jiǎn)稱建安費(fèi)用，又叫做房屋建筑安裝造價(jià)，通常是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程中的房屋建筑工程的費(fèi)用支出，其中包括建筑設(shè)備、材料以及安裝工程的費(fèi)用等等。建安費(fèi)用由于涉及到采購(gòu)渠道、付款形式、材料設(shè)備的質(zhì)量和安全性等眾多細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題，因此費(fèi)用的支出相對(duì)難以管控，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
1.3公共設(shè)施費(fèi)用
公共設(shè)施費(fèi)用主要分為基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施兩個(gè)大費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用一般指項(xiàng)目中的道路、供水、供電、通訊、排污、周邊綠化等方面的建設(shè)費(fèi)用。而公共配套設(shè)施費(fèi)用一般指公交戰(zhàn)場(chǎng)、各類共用線路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及各種相應(yīng)的建筑物等的建設(shè)費(fèi)用。
1.4項(xiàng)目前期的工程費(fèi)用
項(xiàng)目前期的工程費(fèi)用一般的情況下都會(huì)計(jì)算在項(xiàng)目工程的整體預(yù)算范圍內(nèi)，主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、項(xiàng)目施工周圍的地質(zhì)環(huán)境勘察、方案可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等多種。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的問(wèn)題
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是與國(guó)外大型的成熟房地產(chǎn)企業(yè)相比較，仍然有很大的區(qū)別。其中，成本管控觀念落后、管控制度不健全以及監(jiān)理不嚴(yán)格等是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制過(guò)程中比較突出的問(wèn)題。
2.1觀念落后
目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一直沿用傳統(tǒng)的管理制度，忽視了項(xiàng)目設(shè)計(jì)準(zhǔn)確時(shí)的各種成本費(fèi)用控制，后期銷售階段的成本費(fèi)用也得不到有效的控_制，僅僅只是針對(duì)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管控，無(wú)法做到從整個(gè)格局和全局進(jìn)行統(tǒng)籌策劃，沒(méi)有一個(gè)很好的成本費(fèi)用管控制度。
2.2管控制度不健全
國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)企業(yè)由于一直以來(lái)的傳統(tǒng)管理模式，對(duì)企業(yè)最重要的成本費(fèi)用管控這點(diǎn)卻是不太重視，企業(yè)內(nèi)部也沒(méi)有對(duì)成本費(fèi)用管控作出明文規(guī)定，就算有規(guī)定也因?yàn)榇嬖诟鞣N制度不嚴(yán)格和獎(jiǎng)罰不分明的情況，而變成一張無(wú)效的紙張，所以房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控則是以形式主義大于實(shí)際意義的存在。
2.3監(jiān)理不嚴(yán)格
房地產(chǎn)企業(yè)很多都沒(méi)有設(shè)立專業(yè)的監(jiān)理制度，在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，基本都是外聘的監(jiān)理人員，或者是直接掛靠相熟的監(jiān)理單位，導(dǎo)致工程監(jiān)理不嚴(yán)格而且監(jiān)理人員的專業(yè)水平良莠不給工程的質(zhì)置跟很多方面都帶來(lái)許多不穩(wěn)定因素。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制策略
針對(duì)以三項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中比較突出的成本管控所存在的問(wèn)題，企業(yè)可以有意識(shí)地采用以下策略進(jìn)行改正：樹(shù)立正確的成本意識(shí)；建立有效的成本控制獎(jiǎng)罰制度以及制定實(shí)施合理的監(jiān)理制度等。
3.1樹(shù)立成本意識(shí)
首先要讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)識(shí)到成本費(fèi)用管理的重要性，培養(yǎng)其這樣的意識(shí)，從內(nèi)心和實(shí)際行動(dòng)將成本費(fèi)用控制重視起來(lái)，由上而下影響到和深入到每個(gè)郃門、每個(gè)崗位、每個(gè)員工的心中，讓他們也一樣重視起成本費(fèi)用管理。
3.2建立成本控制獎(jiǎng)罰制度房地產(chǎn)企業(yè)單單形成一個(gè)成本費(fèi)用管控的概念還是不夠，需要給員工做出實(shí)際行動(dòng)的表,可以將個(gè)人的實(shí)際收益與工程成本收益形成掛鉤，形成一個(gè)獎(jiǎng)罰制度。
3.3制定實(shí)施合理的監(jiān)理制度房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目過(guò)程中建立一個(gè)嚴(yán)格監(jiān)理制度，不能為了節(jié)約一點(diǎn)小成本而聘請(qǐng)一些專業(yè)知識(shí)不高的監(jiān)理人員，而聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理人員不僅在施工中能依照?qǐng)D紙給現(xiàn)場(chǎng)施工人進(jìn)行合理的指導(dǎo)，避免施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。
4 結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展儼然成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的一部分。由于行業(yè)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特殊性，需要靠全企業(yè)的員工共同參與，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的成本管控，同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)階層也要做出正確的戰(zhàn)略決策并建立規(guī)范的企業(yè)成本管理制度。只有通過(guò)企業(yè)員工的共同努力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)并達(dá)到成本費(fèi)用的有效管控，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)峻的新形勢(shì)中立于不敗之地。
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