亚洲成人av在线|一本大道东京热精品人妻|高清在线无码视屏|91久久久久久久久久久|国产AV一区二区三区|在线看成年人黄色片|99国产精品人8无码免费|A级黄色大片网站|国产精品人人做人人爽人人添|av高清国产欧美香蕉在线

 一、主要問題及分析
為規(guī)范土地儲備資金會計核算，
2008 年財政部印發(fā)了《土地儲備資金會計核算辦法 （試行）》（財會〔2008〕10 號），2009 年 1 月 1 日起執(zhí)行。近期財政部、自然資源部又陸續(xù)出臺了《關(guān)于印發(fā)
〈地方政府土地儲備專項債券管理辦法
（試行）〉的通知》(財預(yù)〔2017〕62 號《) 關(guān)于印發(fā)〈土地儲備資金財務(wù)管理辦法〉的

通知》（財綜〔2018〕8 號）和《關(guān)于印發(fā)
〈土地儲備項目預(yù)算管理辦法（試行）的通知〉》（財預(yù)〔2019〕89 號）等文件。
杭州市土地儲備中心按照相關(guān)文件要求，以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行核算，但在實際操作中，土地儲備資金存在專項債券現(xiàn)行核算與預(yù)算管理矛盾、收入和支出不配比、會計核算有盲點等問題，這些都直接影響政府綜合財務(wù)報告數(shù)據(jù)的準確性和完整性，不利于真實反映政府財務(wù)狀況。
（一）土地儲備專項債券現(xiàn)行核算與預(yù)算管理存在矛盾

從預(yù)算管理上看《, 地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》要求土地儲備專項債券收入、支出、還本、付息、發(fā)行費用等納入政府性基金預(yù)算管理，即
要求土地儲備機構(gòu)通過“財政撥款收入” 科目進行核算。這一要求也體現(xiàn)在政府綜合財務(wù)報告的編制上，《政府綜合財務(wù)報告編制操作指南（試行）》明確要求在編制本級政府綜合財務(wù)報告時需將土地儲備資金的財政撥款收入與財政的政府性基金預(yù)算支出進行抵消。這樣就要求土地儲備機構(gòu)以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，收到財政部門撥付的專項債券時確認財政撥款收入，在歸還債券資金時，確認支
出。
但在實際操作中，大多數(shù)土地儲備機構(gòu)按照權(quán)責發(fā)生制原則，將政府土地儲備專項債券確認為負債，不通過收支科目核算。如杭州市土地儲備中心收到財政撥入政府土地儲備專項債券資金時，借記“銀行存款”，貸記“長期借款-政府土地儲備專項債券”；向財政償還土地儲備專項債券本金時，借記“長期借款- 政府土地儲備專項債券”，貸記“銀行存款”。
土地儲備專項債券是過去的經(jīng)濟業(yè)務(wù)或者事項形成的，預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟資源流出土地儲備機構(gòu)的現(xiàn)時業(yè)務(wù)，且金額較大，如杭州市土地儲備中心 2019 年專項債券累計余額超過 200 億元。從土地儲備機構(gòu)角度對專項債券以收付實現(xiàn)制原則核算，不反映負債會導(dǎo)致資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)嚴重不實，收支重復(fù)反映。但沿用現(xiàn)行操作模式又與財政管理的要求不符，帶來無法直觀體現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行情況，政府綜合財務(wù)報表土地儲備專項債券重復(fù)反映，財政部門和土地儲備機構(gòu)之間相關(guān)收付無法完全抵消等問題，陷入兩難境地。
（二）收入和支出不配比，無法體現(xiàn)真實收益
1. 土地儲備機構(gòu)收支不匹配
土地儲備機構(gòu)作為一個獨立核算的經(jīng)營主體，政府將城市國有土地使用權(quán)作為一項商品委托其經(jīng)營，就應(yīng)該全面反映這個商品的經(jīng)營情況、收益和風險。
一個地塊從納入收儲計劃到土地出讓、款項繳納入庫，時間跨度較長，《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》規(guī)定儲備項目平時各項成本支出在資產(chǎn)類科目歸集，交付后確認為當期支出。土地出讓收入由財政部門收取相關(guān)款項后予以確認，土地儲備機構(gòu)僅核算當期收到的

財政部門撥款收入，按照杭州模式就是當期土地出讓后市財政部門按土地出讓金的 45%撥付給市土地儲備中心的那部分資金。
當期財政部門撥付土地儲備機構(gòu)的資金極有可能來源于以前年度交付的項目出讓收入，這樣就存在項目、期間的錯位，收支無法配比，無法準確提供儲備機構(gòu)年度收益情況，也不能提供具體每個項目效益情況。
2. 政府層面收支不匹配
《政府綜合財務(wù)報告編制操作指南
（試行）》認為按照權(quán)責發(fā)生制原則，土地儲備資金財務(wù)報告中“交付項目支出”從經(jīng)濟性質(zhì)上屬于資本性支出，不屬于費用，財政部門在編制綜合財務(wù)報告時，應(yīng)調(diào)減費用總額。該筆調(diào)整直接造成支出減少，當期盈余增加。對土地出讓收入進行確認的同時對土地儲備成本進行調(diào)整，會導(dǎo)致財務(wù)報告相關(guān)信息失真。目前財政部已經(jīng)認識到該問題，在 2019 年 9 月發(fā)布的《財政部辦公廳關(guān)于征求對政府財務(wù)報告編制辦法及操作指南修訂意見的函》中，已將土地儲備機構(gòu)的交付項目支出確認為支出。
（三）會計核算存在盲點，導(dǎo)致資產(chǎn)
信息不完整
一次完整的土地儲備包括土地取得、開發(fā)、儲備、出讓四大環(huán)節(jié)。但土地儲備機構(gòu)僅核算土地采購和開發(fā)及最終交付，沒有反映土地儲備的全過程，財政總預(yù)算會計按照收付實現(xiàn)制原則僅在土地出讓金上交國庫時確認并核算相關(guān)收入。
兩者各自核算范圍都有局部性，又未能實現(xiàn)無縫銜接，造成土地儲備資金核算存在盲點：首先，開發(fā)完成交付的土地不一定直接進入出讓階段，往往交付后儲備起來，視城市發(fā)展規(guī)劃和土地市場需求狀況，適時供應(yīng)。此時，土地儲備

機構(gòu)已結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本，未進行資產(chǎn)核算， 財政部門對這項資產(chǎn)也不予反映。其次， 土地進入出讓階段，也往往是根據(jù)合同約定分期入庫，對于這部分應(yīng)收土地價款無論土地儲備會計賬還是財政總預(yù)算會計賬都沒核算反映。最后儲備過程中發(fā)生的各項利息支出、維護費用也未計入項目成本予以反映。這一系列核算盲點致使作為合并報表的政府綜合財務(wù)報告未能涵蓋土地儲備資金運行的全過程，會計信息不全。
二、完善土地儲備資金核算的建議
結(jié)合現(xiàn)階段加強土地儲備資金預(yù)算管理要求，為優(yōu)化政府綜合財務(wù)報告質(zhì)量，更加準確、完整地反映政府財務(wù)狀況、運行成本等信息，建議完善土地儲備資金會計核算辦法，修訂政府財務(wù)報告相關(guān)編制規(guī)則。
（一）擴展土地儲備資金核算內(nèi)容
1. 增加交付后存量土地會計核算
建議將完成土地開發(fā)工作已交付的存量土地納入土地儲備機構(gòu)資產(chǎn)范圍， 設(shè)置“已入庫土地資產(chǎn)”等資產(chǎn)科目，對 應(yīng)設(shè)置“擬出讓土地資金”等凈資產(chǎn)科目，對交付后儲備、出讓環(huán)節(jié)的相關(guān)業(yè)務(wù)進行核算。如交付土地暫未出讓時：借記
“已入庫土地資產(chǎn)”等資產(chǎn)科目, 貸記
“擬出讓土地資金”凈資產(chǎn)科目，待出讓時再予以沖減。
2. 對未交國庫的土地出讓收入予以
反映
根據(jù)《土地儲備項目預(yù)算管理辦法
（試行）》，自然資源主管部門和財政部門應(yīng)當督促土地使用者將應(yīng)繳的土地出讓收入及時足額繳入國庫。收儲項目從出讓至款項收繳國庫的周期長，金額巨大， 必須由具體的責任單位負責監(jiān)督款項繳庫，在現(xiàn)實中由自然資源主管部門承擔了相應(yīng)款項備查登記及催繳職責。因此建議自然資源部門或者自然資源部門委托土地儲備機構(gòu)對土地受讓方應(yīng)繳土地款進行核算。設(shè)置“應(yīng)收土地出讓款”等資產(chǎn)科目。
以土地儲備機構(gòu)核算為例，如交付土地直接轉(zhuǎn)讓，借記“應(yīng)收土地出讓款” 等資產(chǎn)科目，貸記“擬出讓土地資金”凈資產(chǎn)科目，財政部門收到土地出讓金后， 土地儲備機構(gòu)按照入庫金額做相反分錄。入庫儲存土地進入轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，借記
“應(yīng)收土地出讓款”等資產(chǎn)科目，貸記“已入庫土地資產(chǎn)”資產(chǎn)科目，財政部門收到土地出讓金后，土地儲備機構(gòu)按照入庫金額借記“擬出讓土地資金”凈資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)收土地出讓款”科目。這樣政府財務(wù)報告則可以涵蓋取得、開發(fā)、儲 備、出讓整個活動。土地出讓的所有收入 在“應(yīng)收土地出讓款”科目中都有體現(xiàn)， 土地儲備機構(gòu)可以從側(cè)面獲得項目收益信息。
（二）現(xiàn)階段特殊業(yè)務(wù)引入“雙分錄”
會計核算方法
土地儲備活動具有明顯的市場化特征，但同時土地儲備資金又要進行預(yù)算管理、參與預(yù)算執(zhí)行，有財政性特點，在 總預(yù)算會計制度改革尚未到位階段，為 緩沖土地儲備機構(gòu)會計核算在兩者之間的矛盾，建議引入收付實現(xiàn)制，對土地儲備專項債券等特殊經(jīng)濟業(yè)務(wù)采用“雙分錄”會計模式，既反映本單位財務(wù)狀況， 又反映預(yù)算執(zhí)行情況。
1. 土地儲備機構(gòu)取得財政部門撥付的專項政府債券資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“財政撥款收入—政府債券”科目；同時借記“待償政府債券凈資產(chǎn)”科目，貸記“應(yīng)付政府債券——本金”科目。歸還專項政府債券時，借記“政府債券還本支出”科目，貸記“銀行存款” 科目；同時借記“應(yīng)付政府債券——本金”科目，貸記“待償政府債券凈資產(chǎn)”科
浙江財稅與會計

目。
2. 土地儲備機構(gòu)取得做地主體上繳的利息及各項手續(xù)費、服務(wù)費，借記“銀行存款”科目，貸記“其他收入”等科目； 同時借記“待償政府債券凈資產(chǎn)”科目， 貸記“應(yīng)付政府債券--利息”。向財政交付利息及各項手續(xù)費、服務(wù)費時，借記
“政府債券利息費用”等科目，貸記“銀行存款”科目；同時借記“應(yīng)付政府債券——利息”科目，貸記“待償政府債券凈資產(chǎn)”。土地儲備機構(gòu)將專項政府債券資金撥付做地主體或收回做地主體債券資金，可在往來科目中核算，避免收入和支出的虛增問題。
3. 在土地交付后的儲存過程中所發(fā)生的各項費用，建議按照預(yù)算管理列報支出，同時土地儲備機構(gòu)計入相應(yīng)資產(chǎn)價值。借記“交付項目支出”，貸記“銀行存款”，同時借記“已入庫土地資產(chǎn)”等資產(chǎn)科目,貸記“擬出讓土地資金”凈資產(chǎn)科目。
4. 土地儲備機構(gòu)在編制權(quán)責發(fā)生制財務(wù)報表時可對“財政撥款收入-政府債券”“政府債券還本支出”“政府債券利息費用”等科目編制調(diào)整分錄，滿足土地儲備機構(gòu)自身決策的信息需要。
（三）不斷健全土地儲備資金會計核算體系
為進一步滿足政府綜合財務(wù)報告編制要求和預(yù)算管理要求，在建立健全政府會計核算體系的基礎(chǔ)上，建議適時構(gòu)建“財務(wù)會計和預(yù)算會計適度分離并相互銜接”的土地儲備資金會計核算新模式，在同一會計核算系統(tǒng)中實現(xiàn)財務(wù)會計和預(yù)算會計雙重功能，財務(wù)會計采用權(quán)責發(fā)生制，預(yù)算會計采用收付實現(xiàn)制， 分別編制財務(wù)報告和決算報表。
財務(wù)會計設(shè)置資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)、收入、費用會計要素，根據(jù)編制政府綜合財務(wù)報告及加強財務(wù)管理等需要，擴大

資產(chǎn)負債的核算范圍，完善資產(chǎn)負債表、收入費用表、現(xiàn)金流量表等，全面、清晰反映土地儲備資產(chǎn)負債情況和運行情況，為科學(xué)評估土地出讓價格、規(guī)范土地市場交易提供決策依據(jù)；預(yù)算會計設(shè)置預(yù)算收入、預(yù)算支出、預(yù)算結(jié)余會計要素，將依法納入預(yù)算管理的現(xiàn)金收支均納入核算范圍，增設(shè)“政府債券預(yù)算收入”“政府債券還本支出”等會計科目，有效破解現(xiàn)行制度下政府債券資金核算存在的問題，更好貫徹落實《預(yù)算法》的相關(guān)規(guī)定，更加準確反映土地儲備預(yù)算收支情況，滿足預(yù)算和決算管理的需要。
（四）完善政府財務(wù)報告相關(guān)編制規(guī)
則
1. 針對土地儲備機構(gòu)對政府債券進行負債核算，導(dǎo)致政府綜合財務(wù)報告負債重復(fù)的問題，建議編制綜合財務(wù)報告時增加有關(guān)調(diào)整分錄的規(guī)定，具體為：借記“長期應(yīng)付款”“長期借款”等科目，貸記“土地儲備資金”科目。
2. 針對土地儲備機構(gòu)歸還政府債券資金，財政和土地儲備機構(gòu)收支無法抵消的困難，在土地儲備機構(gòu)做債務(wù)支出的前提下，建議增加抵消分錄的有關(guān)規(guī)定，具體為：借記“其他收入”“調(diào)入資金”“土地儲備專項債券對應(yīng)項目專項收入”等科目，貸記“政府債券還本支出”
“政府債券利息費用”等科目。
3. 土地儲備機構(gòu)取得做地主體上繳的利息及各項手續(xù)費、服務(wù)費屬于應(yīng)收款性質(zhì)，引入“雙分錄”會計核算方法后， 土儲機構(gòu)作其他收入的，建議調(diào)減土地儲備資金財務(wù)報表中收入總額。具體調(diào)整分錄為：借記“其他收入”科目，貸記
“土地儲備資金”科目。 
作者單位：杭州市財政局 杭州市土地儲備中心