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 劉明艷

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同之財務管 理的重要性和必要性
(—)房地產(chǎn)企業(yè)合同的特點 及現(xiàn)狀
合同是平等主體的自然人、 法人、其他組織之間設立、變更、 終止民事權利義務關系的協(xié)議。企 業(yè)的一切經(jīng)營活動都是圍繞著經(jīng)濟 合同進行，合同作為企業(yè)各項經(jīng)營 活動的核心，貫穿整個企業(yè)的經(jīng)營 活動，是企業(yè)運行的主線。目前大 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無自己的設 計、建筑施工等開發(fā)能力，必須通 過合同形式委托其他單位實施，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特點決定其簽 訂的合同形式及內容的廣泛性，且 數(shù)量眾多，合同金額較大，執(zhí)行周 期相對較長，國家政策對房地產(chǎn)企 業(yè)的影響較大，也就導致合同執(zhí)行 中風險性較高。
現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)企業(yè)在對合 同管理的財務管理方面依舊存在著 許多亟待解決的問題，例如目前部 分企業(yè)合同管理制度不健全或者根 本未建立管理制度，導致合同管理 局面混亂，財務人員在合同管理各 個環(huán)節(jié)參與度不高、監(jiān)管不利、被 動進行財務核算且相關部門也沒有 也沒有重視財務人員參與進來的必 要，因此信息的不對稱，經(jīng)常導致 財務人員不能很好的把控風險而造 成不必要的損失。因此，企業(yè)的財 務部門應尋求各種渠道，主動參與 企業(yè)經(jīng)濟合同的管理，發(fā)揮財務管 理在企業(yè)管理中的核心作用。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)合同財務管 理的重要意義
1. 提高企業(yè)的風險管理水平、 增強企業(yè)的內部控制。合同是企業(yè) 對外經(jīng)營活動的依據(jù)，會影響到企 業(yè)經(jīng)營決策、供銷管理，人力資源 管理、資金管理，貫穿于房地產(chǎn)企 業(yè)的全周期以及全鏈條，房地產(chǎn)企 業(yè)的風險管理離不開合同管理，那 么風險管理的事前預判、事中的控 制監(jiān)督，事后補救總結，體現(xiàn)在在 合同管理中的發(fā)起、訂立、執(zhí)行等 環(huán)節(jié)，那么財務部門在合同的訂立 中合作方資質、定價安排、業(yè)務安 排、涉稅條款、結算方式、資金額 度等方面進行審核，能夠大大降低 企業(yè)的資金風險、法律風險、稅收 風險，以較低的風險管理成本和內 部控制成本帶來較大的管理效益。
2. 合理有效配置資金、提高 資金的使用效率?，F(xiàn)金流是企業(yè)運 營的血液，對企業(yè)的生存發(fā)展有著 舉足輕重的作用，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 建設周期較長，需要大量的資金投 入，如何才能既保證資金充足以確 保企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，又能提高資 金的使用效率，是房地產(chǎn)人員面臨 的一個重要課題，這樣就要求財務 人員加強房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理， 高效、完善、科學的合同管理體系， 能夠幫助企業(yè)加強對資金的監(jiān)管， 將資金管理與企業(yè)業(yè)務開展緊密結 合，通過對合同內容的精準定位和 識別，提示相關工作人員在銷售合 同設計時縮短款項的結算時間并時 催收應收款項，幫助企業(yè)及時回籠 資金，針對供應管理方面嚴格把握 合同的付款節(jié)點，并可以結合資金 預算管理，以提高資金的運轉效率, 作出最有利于企業(yè)發(fā)展的投融資安 排。
3. 理解業(yè)務實質，提高財務 核算的準確性。會計核算企業(yè)各項 經(jīng)營活動的一個記錄，企業(yè)的經(jīng)營 活動又是通過對外簽訂的各項經(jīng)濟 合同來事項，因此良好的合同管理 控制規(guī)范，不僅對企業(yè)財務管理中 核算經(jīng)濟業(yè)務的準確性、財務報表 的真實性都具有重要意義。同時也 是現(xiàn)階段對財務管理實務工作上多 元化管理的一項重要內容。隨著國 內會計準則不斷與國際接軌，對于
財務人員提出了更高的要求，如目 前收入更強調以風險報酬轉移作為 確認收入的判斷標準，在具體運用 方面也有較大變化，因此財務人員 更需要對合同有更深入更全面的了 解與掌握，需要動態(tài)信息獲取的能 力和渠道，才能確保財務核算的準 確性，以便管理者能夠根據(jù)準確的 數(shù)據(jù)指定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及相關針對 性管理。
二、財務人員在合同管理制度 的建設及宣傳方面的作用
（-）參與合同管理制度的建 立和完善
良好的合同管理制度是合同行 為規(guī)范運行的根本，是實施合同管 理的依據(jù)，指導相關人員的行為， 而房地產(chǎn)企業(yè)投資風險較大，因此 從制度層次，企業(yè)應該確立合適的 合同管理制度，并配備歸口管理部 門，明確相關部門與人員的職責， 就顯得更為重要。在這個過程中， 財務部有著參與進去的必要性與重 要性，應該積極主動的參與到合同 管理制度的建立與修訂過程中去， 提出專業(yè)的財務意見和建議，積極 倡導建立完善的合同管理信息共享 平臺，從合同制定、執(zhí)行、履行等 合同動態(tài)過程中所涉及的相關人員 都可以隨時查閱合同中的條款，可 以全程監(jiān)督合同，將可能出現(xiàn)的問 題在制度建立中予以考慮，從源頭 上堵塞漏洞，并在實際工作中發(fā)現(xiàn) 合同管理制度中存在某些缺陷的 話，主動提議進行修訂與完善。
（二）參與合同管理的培訓與 宣傳
合同管理的培訓與宣傳是合同 行為規(guī)范運行的保障，良好的合同 管理制度建立后，財務部應配合相 關部門對于財務相關制度進行積極 的培訓和宣傳，可以根基實際需要 來選擇一些合格或者憂秀的培訓講 師對員工進行合同管理培訓，以提 升企業(yè)員工的整體財務風險控制意 識與財務風險防范能力，并建立高 效的溝通體系，加強日常業(yè)務過程 中的交流，使各部門相互形成有效 的溝通渠道，使合同各方在發(fā)現(xiàn)問 題時，能夠第一時間尋求最佳解決 方案，以避免合約人員因不了解財 務核算要求又無溝通渠道而不能全 面考慮財務風險而訂立合同，導致 合同條款中涉及財務的內容缺乏嚴 謹性。
三、財務對經(jīng)濟合同管理過程 中的環(huán)節(jié)控制
（―）合同簽訂
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風險與高收 益并存的行業(yè)，因此應該更重視企 業(yè)的風險管理，而合同簽訂是企業(yè) 經(jīng)濟業(yè)務開展的第一步，也是關鍵 的一步，因此財務人員在簽訂環(huán)節(jié) 就參與進來就顯得尤為重要，財務 應該給出涉及財務的條款的相關意 見與建議，并在合同匯審過程中嚴 格把關，避免由合同條款帶來的財 務風險。對于重大的合同行為，積 極配合相關部門做好風險預測、風 險辨析工作。認真分析要進行的 合同活動可能存在的風險，對于 更好的配置資源及行為提供專業(yè) 的意見。
合同簽訂需要特別注意的重點 事項主要包括：
1. 對于合同主體的資格審查， 財務部門應該初步審核對方是否有 資格承攬本項合同，之前是否因為 誠信等問題接受過相關政府部門的 處罰，評定對方財務狀況、履約能 力，是否守信，如雙方首次合作或 者重大合同，在確定要與對方簽定 合同前，一定要認真審查對方的 主體資格以及合同洽談人的資格， 如以下存在合同風險的跡象（1） 企業(yè)注冊資本明顯偏低；（2）企 業(yè)成立時間太短；（3 ）企業(yè)股東 特別是控股股東異常變更；（4） 企業(yè)實際控制人不在公示名單。對 于持續(xù)合作的單位，要持續(xù)關注合 作方的經(jīng)營情況，可以每年做一個 供應商資格審查，以評估合作企業(yè) 是否具有履行經(jīng)濟合同的能力，在 合作之前進行相關評估，避免因為 合作方的經(jīng)營風險最后對本公司造 成影響。
2. 合同標的合法性審核，財務 人員需要審核合同中標的數(shù)量、質 量、單價等信息是否準確清晰，房 地產(chǎn)企業(yè)相關合同涉及相關單位需 要具有從事相關業(yè)務的資質，那么 企業(yè)需要審核合作主體是否有從事 合同標的事項的權利、資格，加強 事前管理，財務人員可以通過查看 相關部門出具的許可或企業(yè)公示系 統(tǒng)等系統(tǒng)查詢。
3. 業(yè)務形式的審核，企業(yè)實際 要需要達到的目標，可以通過不同 的業(yè)務組合實現(xiàn)，而不同的業(yè)務組 合對于稅收繳納有著至關重要的影 響，而這種表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn) 更為突出，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的 財務人員，在合同簽訂環(huán)節(jié)如何根 據(jù)自己的專業(yè)知識，對于怎樣配合 業(yè)務組合，為企業(yè)管理者提供依據(jù)
而最終做出對企業(yè)最利的選擇呢， 這就需要財務人員需要研究相關稅 收政策，通過各種業(yè)務的不同組合 的經(jīng)營數(shù)據(jù)、稅收數(shù)據(jù)的測算，比 較各種組合形成結果的差異并說明 相關業(yè)務組合所涉及的風險，為管 理者提供數(shù)據(jù)及稅收基礎，爭取通 過有效合法的合同獲取最大空間的 利潤，同時利用合同來維護企業(yè)的 利益。如一項銷售行為如果既涉及 服務又涉及貨物的混合銷售行為， 通過測算納稅差異測算，選擇最有 利于企業(yè)的合作方式。
4, 對于發(fā)票和付款條款的審 核，財務部門應審核合同中對于貨 物、發(fā)票、現(xiàn)金流的約定主體是否 一致，付款和發(fā)票提供的節(jié)點設置 是否合理，是否存在風險，將上述 風險在合同簽訂環(huán)節(jié)上予以解決， 避免在合同履約過程中，合作方出 現(xiàn)無法開具發(fā)票的風險，從而虛 開發(fā)票、資質掛靠、變票銷售， 進而給本企業(yè)造成不必要的損益 及風險。
經(jīng)審核同意簽訂的合同，應當 由合同管理部門進行編號并加蓋單 位公章或合同專用章。
（二）合同備案
房地產(chǎn)企業(yè)大部分合同執(zhí)行的 周期相對比較長，那么合同的備案 管理就顯得更為重要，在經(jīng)濟合同 簽訂后，相關部門應及時將一份合 同或副本送至財務部，加強合同交 底與備案策略。對于執(zhí)行中又變更 或解除的合同，也應及時將相關補 充協(xié)議或解除協(xié)議送至財務部門。 財務部門應設置專人專門場所保管 合同，并根據(jù)合同的性質進行分類 收藏，隨時做好目錄整理更新，標 注清晰合同的主要條款，如結算標 準及結算周期等，便于對合同執(zhí)行 情況的追蹤。對于補充協(xié)議及變更 協(xié)議，做好與原合同的銜接，以確 保在執(zhí)行過程中按照合同的最新條 款執(zhí)行。如果過程中涉及保管人員 的變更，應做好檔案的交接工作。
（三） 合同履約
1, 結算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的合 同大多數(shù)涉及金額較大，財務部門 更應加強付款的審核，根據(jù)合同條 款審核執(zhí)行結算業(yè)務，如需達到某 種程度才可以支付的款項，需要專 業(yè)部門給出的專業(yè)意見才可以進行 支付處理，凡未按合同條款履約的， 或驗收未通過的業(yè)務，財會部門有 權拒絕付款。同時應嚴密關注合同 的實際履行情況，針對不同合同建 立不同的收益成本核算體系，制定 有效的費用管理控制辦法。按不同 項目建立明細分類賬，做到核算清 晰、準確，并及時將付款、發(fā)票 取得情況反饋給業(yè)務部門，以便 業(yè)務部門了解合同執(zhí)行的財務進 度，降低未按照合同付款的風險 或付款未能按時取得發(fā)票的財務 風險。
2. 賬務處理，財務部門根據(jù) 合同條款確認收入，在會計期末應 根據(jù)合同的不同性質、判斷是否達 到風險轉移時點，區(qū)分是否履行完 畢確認收入或按照完工進度確認收 入，判斷目前財務是否根據(jù)合同性 質不同按照合同條款約定及時確認 收入，同時依據(jù)權責發(fā)生制原則及 配比制原則歸集費用，結轉成本。 并配合各部門積極做好合同款項的 收繳工作。
（四） 合同變更、終止及糾紛
的動態(tài)管理
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的大部分合同 周期長，政府政策影響大，牽涉面 廣，因此在合同執(zhí)行過程中，較容 易涉及合同的變更及提前終止或者 產(chǎn)生糾紛，那么財務管理者在重大 合同在執(zhí)行過程中發(fā)生變化或意外 情況，需要根據(jù)實際情況進行變更 或提前終止的情況下，全面評估變 更或提前終止對企業(yè)帶來的風險以 及財務方面的影響，給與專業(yè)的建 議，在充分評估業(yè)務、財務、法律 等方面因素后進行變更或終止，并 在簽訂補充協(xié)議等資料交與財務部 門備案，財務部門也要根據(jù)變更后 的條款評估對賬務處理的影響進行 賬務處理。
如果涉及到重大合同發(fā)生意外 情況，需要通過法律來解決問題時, 財會部門應積極能夠及時的提供相 關業(yè)務財務資料，配合法務部門積 極爭取對企業(yè)有利的解決方面，減 少企業(yè)的經(jīng)濟損失，提高糾紛索賠 意識。使得財務部門對合同的監(jiān)督 管理貫穿于合同的履行全過程。此 外，企業(yè)財務部還應該參與到合同 履行結束后評估工作中去，要讓合 同管理做到系統(tǒng)、有效，有頭有尾。 總結合同簽訂和執(zhí)行過程中存在的 問題，減少以后簽訂合同出現(xiàn)同樣 的問題。
（五）合同全過程的監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)財務部門在合同管 理中的每個階段都需要編制進度計 劃，跟進合同進程，達到有效配置 資金、人員的目的。財務人員應該 設立合同登記臺賬，對于合同的簽 訂情況、執(zhí)行情況、計算情況進行 一個持續(xù)的統(tǒng)計，跟蹤，并及時反
饋給相關管理者及相關業(yè)務人員， 便于其掌握合同執(zhí)行進度，并根據(jù) 合同執(zhí)行進度催收發(fā)票或應收款項 等，便于相關人員根據(jù)實際情況及 時調整資源周轉及人員安排，通過 財務人員和業(yè)務部門的有機配合， 使得合同管理更為高效，工作更為 及時、準確、有效，以保證企業(yè)最 大化規(guī)避風險，解決糾紛。
房地產(chǎn)業(yè)務在當前市場和國 家政策的雙重壓力下，必須要不斷 加強企業(yè)的風險管理水平和管理效 率，在這個過程中，財務人員在企 業(yè)管理中發(fā)揮著越來越重要的作 用，財務管理不僅僅是事后的記錄 和補救，而應該更多的參與到企業(yè) 的業(yè)務前端，結合目前科技水平的 不斷發(fā)展加大對成本控制的實施， 做到財務管理貫徹合同管理的全過 程，降低企業(yè)經(jīng)營風險，提高合同 管理效率，爭取通過有效合法的合 同獲取最大空間的利潤，同時利用 合同來維護企業(yè)的利益，發(fā)揮財務 管理在合同管理中的重要作用。
作者單位天津聯(lián)東金達產(chǎn)業(yè) 園投資有限公司